吉安市人民政府关于印发吉安市商品房预（销）售网上即时备案管理实施办法的通知
江西省吉安市人民政府
吉安市人民政府关于印发吉安市商品房预（销）售网上即时备案管理实施办法的通知
吉府发〔2006〕18号
各县（市、区）人民政府、市直各单位：
经市政府同意，现将《吉安市商品房预（销）售网上即时备案管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇〇六年五月二十五日
吉安市商品房预（销）售网上即时备案
管理实施办法
第一条 为规范商品房预（销）售行为，增强商品房交易的透明度，维护商品房销售双方当事人合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内新建商品房的销售，适用本办法。
第三条 吉安市房地产管理局负责新建商品房预（销）售合同网上即时备案的组织实施及其相关管理工作。
市中心城区吉州、青原房地产交易所具体负责所辖区新建商品房网上预（销）售合同备案的管理和服务工作。各县（市）由当地房地产管理部门负责实施该项工作。
第四条 房地产管理部门在审核商品房预售许可条件时，实行网上认证制。
房地产开发企业在中心城区办理商品房交易上网备案应按区域划分，分别到吉安市吉州、青原房地产交易所办理入网手续，签订网上服务协议，并按物价部门核定的收费标准，交纳商品房预（销）售网上即时备案服务费。
第五条 房地产开发企业办理入网认证手续，应提供下列证件和资料：
1、法人营业执照、资质证书、法人授权委托书；
2、入网认证申请表；
3、建筑工程规划认定书、土地使用权证；
4、项目申请表、预售项目资料、楼盘信息、商品房面积预测报告；
5、入网认证承诺书。
第六条 房地产开发企业办完商品房预（销）售入网备案手续及取得商品房预售许可证后，吉安市房地产信息中心2日内应在吉安房地产信息网公布下列商品房网上预（销）售信息：
1、《商品房预售许可证》的相关内容；
2、商品房项目的规划总平面图、各幢的建筑平面图及相关图片；
3、商品房的楼盘表，包括总幢数、总建筑面积、总单元（套）数、总层数及具体房号、可销售面积清单；
4、商品房项目概况、配套设施及公共配套情况；
5、房地产抵押、查封等权利限制情况；
6、商品房买卖合同示范文本；
7、商品房的拟开盘时间、拟销售的价格和均价；
8、商品房项目物业管理方案；
本条第6项规定的商品房买卖合同示范文本，由市房地产管理局制定。本条第7项规定的商品房拟开盘时间，可为取得预售许可的日期，也可为房地产开发企业自行确定的日期。房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格和均价，应及时在网上操作系统中进行变更。
第七条 房地产开发企业不得在网上提供虚假信息。
第八条 房地产开发企业在申请商品房预售许可时，可申请部分房源为预留房源，预留房源的数量不得超过可供预售商品房总数的10%，并明确预留房源销售时间。凡已在网上公布的可供预售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。
第九条 房地产开发企业要按公布的开盘时间如期开盘，如不能按期开盘，房地产开发企业应于开盘前3日在吉安房地产信息网进行公告。
第十条 商品房销售的当事人双方应当根据网上公布的商品房买卖示范文本协商拟定合同条款；
商品房买卖合同经当事人确认后，房地产开发企业必须在10日内通过商品房网上备案系统将买卖双方基本信息传至房地产交易所办理备案手续。
如未备案，10日后网上标识将自动转为"可售"，记录该套商品房一次换手；如双方当事人解除合同，可以通过商品房网上备案系统撤销合同，恢复"可售"标识，同时记录该套商品房一次换手。
商品房买卖合同经当事人网上确认后，当事人要求签订书面合同的，应予以办理。
第十一条 商品房买卖合同登记备案后，当事人双方经协商一致，需要变更或解除商品房买卖合同的，应持当事人的有效身份证件，向房地产交易所提出书面申请办理变更或注销合同的登记备案手续。
商品房买卖合同解除后，应在网上进行公示，公示内容包括房屋坐落、户型、价格、面积和售房单位等。
第十二条 房地产开发企业未办理入网手续，不得以预订、预约等任何方式进行商品房预（销）售。房屋产权登记部门不得办理按揭及产权登记手续。
第十三条 市房地产管理局应当建立开发、销售代理企业诚信承诺制度及信用档案。开发企业及其委托的销售代理企业在办理商品房销售过程中违反诚信承诺制度的，应上网公示，并载入该企业的信用档案。房地产开发企业在网上发布虚假信息的，由有关部门依法查处。
第十四条 市房地产管理局要对房地产开发企业或销售代理企业的网上操作人员进行定期培训与考核，并在网上公示其姓名；不符合条件者不得使用吉安市商品房预（销）售网上备案系统，由其房地产开发企业或销售代理企业另行派出符合条件的人员进行操作。
第十五条 吉安市房地产信息中心应当及时发布全市新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。
第十六条 本办法由市房地产管理局解释。
第十七条 本办法自发布之日起施行。
关于印发《东莞市集体建设用地使用权流转收益用于社会保障的管理办法》的通知
广东省东莞市人民政府
关于印发《东莞市集体建设用地使用权流转收益用于社会保障的管理办法》的通知
东府〔2006〕115号
各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：
现将《东莞市集体建设用地使用权流转收益用于社会保障的管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府
二○○六年十一月十三日
东莞市集体建设用地使用权流转
收益用于社会保障的管理办法
第一条 为更好地保障本市户籍原农（居）民（以下简称“村民”）的基本生活，维护农村（社区）社会稳定，促进农村（社区）经济发展，实现共同富裕，根据《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》（东府令第80号）及社会保障的相关政策法规，制定本办法。
第二条 全市各村（或社区，含村民小组，下同）必须把集体建设用地使用权流转收益的50％以上用于所属村民的社会保障（以下简称“用于社保的土地收益”）。
第三条 本办法所称的集体建设用地使用权流转是指集体建设用地使用权的出让、出租和以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业。
第四条 集体建设用地使用权流转收益的计算：土地使用权出让的，按照宗地标定地价的10%计算；土地使用权出租或以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，以签定的《集体建设用地使用权租赁合同》中规定的租金收入或投资分红的10%计算。
用于社保的土地收益必须达到集体建设用地使用权流转收益的50%以上，具体比例可由各村自行确定。
第五条 各镇（街道）财政部门要开设集体用地使用权流转收益社会保障资金财政专户（以下简称土地收益社保专户），实行专户管理，账目设置须细分到各村（居）民小组。
第六条 各村在收到集体建设用地使用权流转收益时，应及时将用于社保的土地收益划入土地收益社保专户。
第七条 在流转双方签定集体建设用地使用权流转合同（协议）时，要将“集体建设用地使用权流转收益的50％以上划入土地收益社保专户”列入补充条款之中，确保用于社保的土地收益及时划入专户。
第八条 村（居）委会在办理村集体建设用地使用权流转手续时应出具将用于社保的土地收益划入土地收益社保专户的划款凭证。无法出具凭证的，国土部门不予办理有关手续，未办手续的流转作非法用地处理。
第九条 土地收益社保专户存款按国家规定免征税、费。
第十条 土地收益社保专户资金属各土地所属村所有，按各村所划入资金，用于所属村民的下列社会保障开支项目：
（一）按规定应由村承担的养老保险费支出；
（二）按规定应由村承担的计划生育养老保险费支出；
（三）按规定应由村承担的五保户供养等社会救济和社会优抚费用支出；
（四）其他社会保障政策规定应由村承担并经村委会确认的支出。
第十一条 各村可利用土地收益社保专户中属本村所有的资金缴交社会保障费用；如村不能按时足额缴交规定的社会保障费用，市社会保障部门、民政部门可委托相关部门直接从土地收益社保专户的属于相关村的资金中扣缴。
第十二条 各镇（街道）财政分局及会计核算中心应当按有关财务管理制度加强土地收益社保专户管理，建立年度收支预算制度，实行单独核算，确保专款专用。
第十三条 市农资办、镇（街道）财政分局和会计核算中心，应当督促村（居）委会按规定把用于社保的土地收益划入土地收益社保专户。
市财政局要加强对镇（街道）土地收益社保专户的监督管理，指导镇（街道）财政分局和会计核算中心做好土地收益的核算、使用和管理工作。
第十四条 对土地收益社保专户储存的资金，在保证各项社会保障费用正常开支的基础上，市农业局、市财政局、市国土局、市农资办要积极探索保值、增值途径，努力对这些资金进行安全增值营运。
第十五条 土地收益社保专户资金，作为村级财务公开的一项内容，每年要向所属村民公布，用于社保的土地收益的收入、使用及管理情况要接受村民的评议和监督，发现问题及时纠正和改进。
任何单位或个人不得擅自改变土地收益社保专户资金用途，不得危害专户资金的安全。市审计部门应当定期对土地收益社保专户收支、管理情况实施审计，督促落实本办法。检查时，有关镇（街道）及相关部门和人员应当支持配合，不得干预、阻挠。
第十六条 村及相关工作人员违反有关规定，有下列行为之一的，上级机关应当责令其改正，追回挪用、流失的资金，并对有关责任人员和直接责任人员依法给予行政处分，有违法所得的，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究有关责任人的刑事责任：
（一）未将用于社保的土地收益及利息全部划入土地收益社保专户；
（二）未按规定用途调动土地收益社保专户资金；
（三）挪用、截留、贪污土地收益社保专户资金；
（四）其他损害土地收益社保专户资金的行为。
第十七条 本办法由市财政局、市国土资源局和市社会保障局共同负责解释。
第十八条 本办法作为《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》的补充规定，自2007年1月1日起实施。
DSU系列论文之一：诉诸WTO争端解决的申诉基础
刘成伟
大多数国际条约下的争端解决程序通常是用来解决有关条约规定的适用和解释方面的分歧的，然而，根据GATT第XXIII条所建立的程序的适用范围则更为广泛。GATT 1994第XXIII:1条规定了作为成员申诉基础的多种诉因（causes of action）。根据该条规定，任一成员均可诉诸争端解决，如果它认为,“...它在本协定下所直接或间接获得的任何利益正在丧失或遭受损害，或本协定任何目标的实现正在受到阻碍：（a）另一缔约方[WTO成员]未能履行其在本协定项下的义务，或(b)另一缔约方[WTO成员]实施任何措施，无论该措施是否与本协定的规定产生抵触，或(c)任何其他情况的存在”。这一规定也适用于WTO框架下的除GATT以外的其他适用协议，这些适用协议一般规定“GATT 1994第22条和23条的规定及被争端解决谅解所进一步祥述和修改的规则和程序，将适用于本协定下的磋商和争端解决”。而GATT第XXIII条的标题则是“利益的丧失或损害”（Nullification or Impairment），下面我们就来简单分析这一规定。
一、利益的丧失或损害（Nullification or Impairment）
利益的丧失或损害（nullification or impairment）是从以前的GATT争端解决体制中发展起来的非常重要的概念。更为重要的是，这一概念作为DSU的一个重要特征继续起作用。因为根据DSU第3.1条的规定，“各成员确认遵守迄今为止根据GATT 1947第22条和第23条实施的处理争端的原则，及在此进一步祥述和修改的规则和程序”。从GATT第XXIII：1条的规定中，我们可以看出，目前的WTO争端解决机制主要围绕着利益的丧失或损害这一概念，而不仅仅是条约语言的违背。该条意味着，法律考虑（legal considerations）不见得就是DSU下的申诉的唯一焦点，DSU程序可适用于产生于任何政府措施（无论合法或非法）或任何情况的贸易争端的解决。即使在没有不遵守有关义务的情况下，另一成员也可以寻求救济，只要其能够证明某一措施或任何其他情形使其产生于某一适用协议下的利益受到损害或丧失。这似乎表明，GATT第XXIII:1条的目标是确保即使在某些无法预期因而也就不能界定的情况下，议定的减让平衡也能够得以维持。
事实上，GATT第XXIII:1条中的利益的丧失或损害概念规定了可以诉诸WTO争端解决的三种诉因。第XXIII:1(a)条涉及到所谓的“违反申诉”（violation complaints）。此类争端产生于某一成员被指控违反了其条约义务。在过去几十年的实践中，XXIII:1(a)几乎构成了GATT/WTO下所有争端的法律基础。相反，XXIII:1(b)则涉及到所谓的“非违反申诉”（non-violation complaints）。此类争端并不要求有违反了某项义务的指控。XXIII:1(b)下的诉因基础并不要求某项规则的违反，而更强调成员在某一适用协定下的利益的丧失或损害。有关“非违反申诉”的规则和程序被具体规定在DSU第26.1条。“非违反申诉”根植于GATT之保护缔约方根据GATT第II条议定的互惠的关税减让（reciprocal tariff concessions）的初衷。“非违反申诉”的主要目的是，当涉及国际贸易的许多领域缺少实质的法律规则时，试图阻止缔约方通过非关税壁垒或其他政策措施否定议定的关税减让的利益。根据GATT第XXIII:1(b)条，如果成员间的关税减让平衡因某一措施的适用而被破坏，无论该措施是否与适用协定下的义务一致，则成员可以提出一项“非违反申诉”。非违反申诉的最终目标不是取消有关措施，而是达成相互满意的调整（a mutually satisfactory adjustment），通常通过补偿手段来实现。在GATT/WTO的历史中，只有为数不多的“非违反申诉”案例。而XXIII:1(c)则涉及到通常所称的“情势申诉”（situation complaints），然而该条却从没有成为GATT/WTO下一项裁决或建议的基础，尽管在少数案件中曾被作为当事方主张的基础。对于WTO争端解决机制的这三种诉因或称为申诉类型，作者将在本系列论文之二进行详细分析。
二、诉诸争端解决的身份问题（the Standing Issue）
DSU或任何其他适用协定中都没有明确使用“身份”（standing）这一词语。我们在这里使用这一词语主要是为了讨论，某一成员在向DSB诉诸争端解决时，是否如同国内司法程序所要求的那般，必须证明某种利益的存在？
在EC-Bananas (DS27) 一案中〖1〗，欧共体对美国根据GATT 1994提出申诉的权利提出了质疑。在上诉审中，上诉机构就此问题同意专家组的如下裁定，即“DSU第3.3条以及3.7条以及DSU的任何其他规定，都没有明确要求一成员必须拥有一项‘法律利益’（legal interest）作为要求成立专家组的先决条件（a prerequisite）”。在上诉机构看来，的确，根据DSU第4.11条的规定，希望参加多边磋商程序的成员必须拥有“一项实质贸易利益”（a substantial trade interest）；而根据DSU第10.2条，第三方必须对专家组所审议的事项拥有“一项实质利益”（a substantial interest）。但是DSU的这两项规定以及WTO协议的任何其他规定，都没有提供主张争端当事方也必须满足任何类似标准的基础。而对于当事人所引用的国际法院（International Court of Justice）以及国际常设法庭（Permanent Court of International Justice）的某些判决，上诉机构认为从这些判决中并不能推断出在所有的国际诉讼程序中建立了这样一项一般规则（a general rule），即申诉方必须具有一项“法律利益”以提起一项申诉。当然这些判决也没有完全排除根据条约的特定条款，考虑任何多边条约的争端解决规则中关于“身份”事项的规定的必要。因此，上诉机构开始审查GATT第XXIII的规定，因为这条涉及GATT项下的争端解决。
上诉机构在援引了GATT第XXIII:1 条的相关部分后认为，对于裁定身份问题特别重要的是如下用语：“如果任何成员认为...” 。在上诉机构看来，这一规定是与DSU第3.7条的规定相一致的，第3.7条规定，“在提出一项申诉前，一成员应就根据这些程序采取的措施是否有效作出其自己的判断（exercise its judgment）...”。因此，上诉机构相信成员具有广泛的自由（broad discretion）决定是否根据DSU提起针对另一成员的申诉。而且GATT第XXIII:1条以及DSU第3.7条的用语都表明，一成员在决定此类诉讼是否将“有效”（fruitful）时，被期待主要是自我约束的（largely self-regulating）。
而在Korea-Dairy Products (DS98) 一案中，欧共体则利用了上诉机构的上述裁决成功的反驳了韩国的一个类似的主张。 在该案中〖2〗，韩国反驳认为，欧共体在本案中缺乏经济利益（economic interest）。对此，专家组认为，DSU中没有关于成员必须拥有经济利益的要求。专家组认为，在EC-Bananas (DS27)一案中上诉机构指出，DSU或WTO协议的任何其他规定都没有要求“法律利益”的存在，而且成员在决定此类诉讼是否将“有效”时，被期待主要是自我约束的。本案的专家组认为他们也不能从DSU的任何规定中得出有关“经济利益”的要求。
三、争端的提起与申诉的确立之间的关系
上面我们讨论的“利益的丧失或损害”，是属于诉诸WTO争端解决的实质基础，即涉及到申诉的确立；而所谓的身份问题则是涉及到诉诸WTO争端解决的形式基础，即所谓的诉权问题。这两者之间的关系又如何呢，或者说诉诸争端解决程序的权利是否因为适当救济的缺乏而被排除呢？
在EC-Bananas (DS27)一案中，欧共体（被诉方）根据DSU第22.6条诉诸仲裁时主张，尤其对于货物贸易而言，本案中由于美国与欧共体之间在香蕉领域并不存在实际贸易而且潜在的贸易前景也很小，因而美国所遭受的利益的损害或丧失应被忽略不计或者根本就没有（negligible or nil）。就此问题，仲裁庭忆及欧共体在原始争端中的主张，即如果没有遭受WTO下利益的丧失或损害的某一成员被允许根据GATT提出一项申诉，那么该成员也不可能根据DSU第22条获得有效的救济。而且仲裁庭也注意到申诉方在原始争端中主张，DSU第3.8条先于利益的丧失或损害问题的审查预设了一个违反裁定（finding of infringement），这意味着即使没有适当的补偿，一项违反裁定也可以作出。仲裁庭同意了申诉方的这一主张，而且作出如下裁定：
GATT 1994 第XXIII:1条以及DSU第3.3条并没有确立一项程序要求（a procedural requirement）。在仲裁庭看来，这些规定涉及到当一成员认为其直接或间接利益已经遭受损害或丧失时，一项WTO争端解决程序的启动（initiation）。这一有关是否提起申诉的初始决定（initial decision），必然是某一成员从其自身利益（individual perspective）出发所进行的主观的策略性考虑（subjective and strategic consideration）的结果。然而，根据WTO法，某一成员就利益的损害或丧失的主张是否具有正当性的裁决，则是一个由专家组或上诉机构根据WTO适用协议的客观标准（objective benchmark）所作出的不同的决定。而且，仲裁庭根据DSU第22条的客观标准所进行的关于损害或丧失的水平的审查，是一个独立于由专家组或上诉机构所进行的关于WTO规则是否被违反的调查的独立程序（a separate process）。因此，某一成员的在货物或服务贸易中的潜在利益（potential interests），以及其在关于WTO协议的权利和义务的裁定中的利益，都足以确立一项寻求WTO争端解决程序的权利。然而，某一成员要求其他成员遵守义务的法律利益，并不自动表明其有权根据DSU第22条获得中止减让的授权。〖3〗
四、结论
总之，对于诉诸WTO争端解决的申诉基础，根据GATT第XXIII:1条，如果WTO一成员准备为了解决产生于任何政府措施或其他情形的任何贸易争端，而通过援用DSU程序寻求救济时，该成员只要证明此类措施或情形导致了其在任何适用协定项下的“任何利益”（any benefits），直接的或间接的——只要是合法的，的丧失或损害。而实践中，专家组或上诉机构对于利益的丧失或损害的界定也是非常广泛的。通常是指导致破坏竞争状况的成员之间的竞争关系的变化。尤其是审查非违反申诉的GATT专家组经常将与通过关税减让所建立的国内产品与进口产品之间的“竞争关系的破坏”（upsetting the competitive relationship）等同于“利益的丧失或损害” 。事实上，这里面体现了一种信任和交换（quid pro quo），即基于获得某些有价值的东西的期望而给予其他有价值的东西。当然，并不是任何不满的一方都将被给予听取意见的机会。根据WTO的职能，尽管可能受到严重影响但却与贸易无关的利益，并不被视为根据WTO法制可以预期的合法利益（legitimate benefits）。
这一切都是因为产生于GATT/WTO的规定的利益所创设的合法预期（legitimate expectations），是根据竞争条件而非贸易流量进行界定的；那种关于某一措施尽管可能与规定了特定竞争条件的规则不符，但却由于实际贸易或贸易效果（trade effects）的缺乏而并没有损害该规定下的利益的观点，再也站不住脚了。实际上，在一个规定了竞争条件因而并不保证贸易结果而是保证成员间的贸易机会或竞争关系（trade opportunities or competitive relations）的多边贸易秩序中，与有关规定的相反的竞争关系的改变必须因此被视为事实上（ipso facto）构成了有关成员利益的丧失或损害。GATT/WTO过去几十年的实践经验表明，这已经成为GATT/WTO法制的一项公认的真理（truism），即实际贸易的缺乏并不能成为没有违反有关规定的裁定的决定性因素，因为不能排除贸易的缺乏是由非法措施的的适用所造成的。
简言之，关键因素是基于特定谈判结果的经济关系的平衡而非实际的贸易流量（actual trade flows）。只要申诉方证明其所指控的措施扭曲了适用于其的平等的竞争机会（the equal competitive opportunity），它就有权通过诉诸WTO争端解决机制而要求WTO规则被遵守。
【作者】刘成伟，中国人民大学法学院国际法硕士研究生。
〖1〗 详见WT/DS27/AB/R/132-138。
〖2〗 详见WT/DS98/R/7.13-7.14。
〖3〗 详见WT/DS27/ARB/6.9-6.10.
经过近一年来累计千余小时的潜心研习及反复修改，作者于近日终于完成了The WTO Dispute Settlement Mechanism: an Analysis of the DSU in Positivism一书的初稿创作。为及时求教于有关专家学者并共商于诸位网友，对该书原稿，作者经过大副删减而节选其精要后，对其进行了适当编修并加以认真译校，现以系列论文的形式向诸位网友推出。作者计划于2002年7月份分5批次陆续推出该系列论文。本批次（第一批）作者节选了该书稿第二章（Nullification or Impairment: Foundations and Causes of Action before the DSB）之精要，推出系列论文之一至之三。作者拟于下一批次节选书稿第三章（Initiation of Panel Procedures）加以认真译校并及时推出。敬请随时关注并不吝赐教。作者联系方式：E-mail: Genes@263.net; P.O.: 100872, 中国人民大学9-01硕士1班。