楼盘装“壳”的法律问题

浦增平



笔者近期参与二宗用楼盘装“壳”的上市公司收购兼并案，因尚未完成披露义务，暂不公开公司名称。但实施上述收购过程中涉及的法律问题，有必要进行探讨。

Ａ公司出价人民币约1.4亿元，通过国家股转让的方式成为Ｂ上市公司的大股东，并完成事实上的控股行为。由于Ａ公司系房地产开发公司，有大批在建和竣工的楼盘，希望扩大融资途径筹资，并计划收购上市公司后将上述楼盘注入该公司。Ｂ上市公司的经营者则希望通过股权转让，承接Ａ公司在建的大量工程，并盘活资产。二者协议转让对双方均有利，并可使该公司利润大增,并保持持续发展。为此吸引不少证券商投资银行部的人士积极参与，并解决相当融资额度。另一宗Ｃ是上市公司，Ｃ公司在经营上连续二年亏损不能取得配股权利，希望资产重组，并调整结构，出价人民币二亿元欲收购Ｄ公司，Ｄ公司是房地产公司，在建项目因资金短缺而无法竣工,但在建项目许估价为四亿元人民币。Ｃ公司打算向银行贷款，并用Ｄ公司的房产项目抵押，同时将收购的楼盘装进“壳子”，并将公司不良资产剥离，调整产业结构。当然，收购款并非一次支付。

上述二宗楼盘装“壳”收购案中，在融资问题上就遇到不同的法律问题。前一宗收购案对双方公司都是一次发展机会，并且完成收购后使公司每股税后利润快速提高，对配股方案实践十分有利，投资银行十分乐意承接这种配股，并希望在财务顾问上长期合作。所以积极帮助融资。其次转让后的股权可以质押，融资也有保障，法律障碍容易解决。后一宗收购由于需要Ｄ公司先用楼盘抵押设定担保，Ｃ公司才能从银行贷到资金，再由Ｃ公司向Ｄ公司支付收购款项，所以在法律上障碍很大。为此，笔者提出由Ｃ公司大股东由其股权反担保质押，一旦发生违约，Ｃ公司可以通过合法途径成为Ｃ公司大股东，将自己风险转为机会，但在操作上法律难度很大，涉及股权登记质押，委托手续等等。

其次，虽然楼盘以资产或在建项目装“壳”，在资产评估上膨胀性较大，但在产权确认和债权债务清理上法律问题较多。有些楼盘已经作过抵押，或作过其他方式担保，债务和可能承担的法律责任较大。因前几年国内房地产市场抵押担保不尽完善，有些抵押担保在产证资料上不能反映。即使目前小额贷款的担保在产证上也不反映。同样，不少在建项目因地价未能付清，或转让费用
未能补足等等，土地产证所有人不明确或有异议等等。这些楼盘在完成收购以后要装“壳”，法律障碍很大，说不好就背上一大包袱，或审批部门不予批准。

再次，楼盘装“壳”在评估上有较大水份，不少开发商将房价定得很高，经过房地产市场低迷以后，市场价格远不能收受，这批被套楼盘资金成本将随着楼盘难以售出增加。同样，在建工程在分段结算上余地很大，可以将利润高的部分先结算做进上市公司财务报表，也可反之而行。这样，用楼盘装“壳”也将会带来较多的法律问题，如上市公司报表不实，误导市场，并可能引起公司股票大幅波动等等。

由此可见，近期收购兼并浪潮中，用楼盘装“壳”涉及的法律问题较多，不仅对商务行为的当事人，对上市公司的资产重组，对证券市场的股民，均产生一定影响，同时对承办律师来说，机会与挑战并存。

（作者系上海市泛亚律师事务所主任）


黑龙江省人民政府


关于增强大中型国营企业活力的暂行规定
黑龙江省人民政府



大中型国营企业在我省国民经济中占有突出地位。搞活大中型企业，对发展我省经济，提高人民生活水平有着重大作用。增强大中型企业活力，应主要运用国家和省已给的各项经济政策，充分发挥企业自身的优势，眼睛向内，挖掘企业内部潜力，使企业的生产经营活动尽快走上良性
循环，增强企业自我改造和自我发展的能力。同时，也要给企业创造必要的外部条件，从外部注入活力。在继续贯彻《国务院关于进一步扩大国营工业企业自主权的暂行规定》的基础上，根据国务院批转的《关于推进国营企业技术进步若干政策的暂行规定》和全国经济工作会议关于增强大
中型企业活力的精神及省委、省政府关于简政放权、搞活企业的各项措施，特制定本规定。
一、加快推行厂长（经理）负责制。今年内，凡具备条件的大中型企业，都要实行厂长负责制。
要选好厂长。厂长是企业的法人，既受命于国家，对国家负责，又要取信于群众，对群众负责；既要懂经济，又要懂政治；既要懂技术、精业务，更要懂经营、会管理。选择厂长，不仅要看学历，更要看开拓精神、实际才干和政治素质。
要支持厂长“组阁”，建立一个开拓型的、敢于启用能人的“专家集团”式的高智能结构群体，和以厂长为首包括总工程师、总经济师、总会计师等各方面专家在内的决策中心，做到决策准、指挥灵、效率高。
认真搞好企业内部的配套改革。企业要进一步完善以承包为主的各项经济责任制。要根据实际情况，调整、改革内部机构，划小核算单位。有些企业可以把大的车间改为专业化、独立核算的分厂，同时扩大分厂与车间的自主权。
要理顺厂长、党委、工会三者关系，充分发挥厂长的决策指挥作用、党委的保证监督作用和职代会的民主管理作用。党委书记要积极支持厂长行使职权，切实加强思想政治工作，保证、监督党和国家各项方针政策的落实。厂长、党委书记要各司其职，各负其责，又要互相协作，密切配
合，共同把企业办好。
上级部门要为加快推行厂长（经理）负责制创造条件。对厂长的审批任命要快。对厂长“组阁”不要定框框。对机构设置不得强调上下对口。
二、实行目标税利（上交）奖励办法。企业在实行第二步利改税的基础上，可根据企业潜力大小，由财政部门会同主管部门和企业共同商定高于国家上交税利计划的奋斗目标。超过目标的部分，按不同比例给企业以奖励。奖励资金由同级财政拨付。企业所得的这部分奖励资金，应主要
用于生产发展和职工集体福利事业。
三、扩大企业生产计划的自主权。属于指令性计划的产品要给企业留有百分之五至十五的余地，使企业有产可超。指令性计划一经下达，任何部门不能层层加码。下达给企业的指令性计划，要做到产品的调拨量与主要原材料、能源、运输之间的综合平衡；如主要原材料和能源在计划分
配上不能保证或市场需求发生重大变化，企业有权提出修改计划，并在报告后一个月内得不到答复时，按指导性计划执行。指令性计划所需的能源和主要原材料，由物资部门戴帽下达，任何部门不得克扣。对那些没有必要物资条件保证的计划任务，由企业自行议价购进主要原材料和燃料的
，经物价部门批准，产品可适当加价。企业在完成国家指令性计划的基础上，可以按照市场需要，超产或转产其他产品。企业必须确保指令性计划，严肃履行经济合同。执行指令性计划造成产品积压由下达计划部门负责。
四、鼓励企业实行一业为主多种经营。企业可以根据市场需要和发挥优势、广开财源的原则，在搞好主产品的情况下实行多种经营，发展第三产业。企业利用富余人员新办第三产业，可比照对新办集体企业的政策，按不同行业分别给以三年内的减免税照顾。对以劳务、服务为主的，其
价格和收费，除物价部门有规定者外，要逐步放开，实行市场调节。企业的车队、招待所、俱乐部、食堂、医院、浴池、幼儿园等，都可以向社会开放，独立核算，自负盈亏，银行予以立户，工商管理部门予以登记。企业在保证完成正常生产、维修等任务的前提下，可以组织富余劳动力，
承包企业内部工程或劳务项目，承包费用在承包项目的资金中列支。企业对承包者可以制定适当的工资分配和奖励办法。经有关部门确认有设计、施工能力的企业，允许对外投标承包，在分配、税收方面与其他设计、施工单位一视同仁。
五、推进技术进步，增强企业自我改造和自我发展的能力。企业有权根据行业的发展规划，确定自己的产品发展方向，制订技术进步规划。各地市、各部门要充分尊重和支持企业的技术进步自主权。
企业要多渠道筹集资金，充分运用好银行贷款，善于“借钱生财”。对投资数额较多的重大改造项目，省内几家银行可组成财团联合贷款，对一些社会效益较大而企业收益较小的改造项目，可以给一些差别利率、延长还款期等优惠政策。省财政每年拿出三百万元资金发放贴息贷款。同
时，允许地区、部门、企业之间横向借贷和投资；允许企业向职工发行股票，入股者可参加分红。
放宽政策，为推进企业技术进步创造条件。1、从今年起，固定资产折旧费企业留用百分之七十，原由国家集中的百分之三十，由各地市和省直主管部门自行集中，用于企业的技术改造。2、为开发研制新产品、新技术所必需的单台价值在五万元以下的测试仪器、试验装置、试制用关
键设备的购置费，允许摊入产品成本（实行此种办法，就不再按销售额提取百分之一的技术开发费）。3、企业全部用自有资金搞的技术改造项目，经同级财政部门审查，投产后第一年的新增利润（包括所得税、调节税、承包费）全部留给企业。4、企业开发的新产品，属于国家鉴定的，
从试销之日起免征产品税、增值税三年，属于部、省确认的，免征产品税、增值税一至二年。5、对列入“七五”计划重点改造的大型骨干企业，从今年开始，在试点的基础上，分期分批地实行固定资产分类折旧办法，基本折旧率提高百分之一，折旧基金全部留给企业；对资金严重不足的

企业，按照国家规定，在兼顾财政收入的原则下，经同级财政部门批准，可适当调高留利水平，或给予减征调节税照顾，但要抄报省财政厅。
六、开拓技术市场，加速技术转移。鼓励企业之间或企业与科研单位、大专院校之间开展多种渠道的技术贸易与多种形式的技术转移。大中城市要积极筹办技术贸易中心，为企业、科研院所、大专院校及个人提供技术交易场所。技术转让费实行市场调节，由双方协商议定，可以一次总
算，可以按收益的一定比例提成，也可以按双方商定的其他方法计算。企业技术转让年收入十万元以内的，免征所得税，全部留给企业；超过十万元的，其超过部分依法征收所得税。大专院校、科研单位和事业单位技术转让收入，从今年开始，三年内免征所得税，全部留给单位，用于发展
科研事业。个人的技术转让收入，依法征收个人所得税。
加强科学技术人才的交流和培养。省市人才开发中心要积极支持人才合理流动。允许企业按有关规定从国外、省外引进人才，各级有关部门应予支持。企业培训技术业务人员的费用，可摊入成本。
七、开辟生产资料市场，搞活物资流通。大中城市要建立物资贸易中心。企业的超计划产品、分成产品、积压产品和超储物资，可以直接到贸易中心，贸易市场挂牌销售，也可以由工厂自己开店销售，价格随行就市。企业不得在价格之外加收费用。对于企业常年需要的大宗、大批量的
物资，在物资部门和主管部门组织下，由供需双方直接签订合同，凡有条件的，可实行定点直供，直接结算。
物资部门要参加市场调节，并会同工商管理和物价部门搞好服务、监督和进行必要的管理。按国家规定，重要生产资料的批发供应业务，除国营商业、供销社、物资供销部门和生产这种产品的单位外，其他单位和个人不得经营。
八、发展多种形式的经济联合体，加强横向联系。在平等互利、自愿结合的原则下，允许企业跨地区、跨行业、打破所有制界限，组建经济联合体，横向联合经营，可以同时参加几个联合体，可以同省内、省外联合，经过批准也可以同国外联合；有参加联合的权利，也有按协议规定退
出的自由。
鼓励军工与民用企业联合，提倡工工、工农、工商联合，积极支持工业同外贸联合。企业到农村办分厂或搞联合，从投产之日起免税二至三年。组织联合，上级部门只能大力促进，不能包办命令。联合企业向所在地交纳营业税、产品税后实现的利润，按照先分后税的原则分配。横向借
贷部分，可以税前还款。
九、搞好企业内部分配制度的改革。根据国务院统一部署，我省拟先选择几十个大中型工业企业试行工资总额同经济效益挂钩浮动，并在十个大型商业企业中试行联销，联利、联质计奖计酬办法，试行方案经国务院批准后实行。企业内部在分配上要拉开档次，使职工收入同企业经营好
坏、个人贡献大小挂起钩来。企业有权根据实际情况采取多种工资分配形式。企业按规定提取的奖励基金，任何部门不得挤占。
扩大主要原材料节约奖范围。根据国家规定，节约的单项奖不限于原规定的十类物资。要把降低能源、原材料消耗作为落实企业内部责任制的重要环节。提取节约奖的原则是：单位产品的物资消耗定额低于上年实际，定额先进，并有科学的计量手段和严格的考核办法。节约奖按节约价
值的一定比例提取，计入成本，不列入工资总额。消耗定额和奖金提取比例按国家规定由主管部门按行业制定。
十、给部分大中型企业直接对外经营权。具备条件的大型骨干企业和企业联合体，经过批准可有直接对外经营权。这些企业在国家统一的方针、政策和计划指导下，有权直接对外开展技术引进、合资经营、合作生产、补偿贸易；可以自行进口本企业所需要的设备等；有与外商谈判、签
约的权力。生产出口产品的企业，按照承担出口计划任务收汇任务，自负盈亏的原则，可以自行进口生产所需要的各种专用原材料（国家统一经营的，需经有关部门批准），自行组织产品出口，以及提供劳务、技术服务等。经国家批准，也可在国外设立办事机构和在国外合资办厂。对外业
务可以自行办理，也可委托外贸公司代理。
有直接对外经营权的企业，可以在中国银行开立外汇帐户，可以向中国银行申请贷款。外汇贷款应用外汇归还，经银行同意，也可以用人民币归还。
对承担出口任务的生产企业，根据不同的产品，按规定退还生产环节增值税和产品税。企业有外汇分成权。企业对应得的分成外汇和经济扶助费，有权自主支配，有关部门不得层层截留。
十一、整顿现有公司。行政公司必须按照国务院“扩权十条”的规定把生产经营权全部放给企业，不得截留。同时，按照“公司必须是企业”的原则区别不同情况，对这类公司进行整顿，该转的转，该撤的撤。今后，公司不得再向企业收取管理费；财政不再给公司拨款；物资不再经过
公司拨转，直供到企业；现有行政性公司的财、物、章、权不再生效。企业性公司，也要按照扩权十条的规定，划分内部职责范围，搞好内部分级分权管理。总公司要把工作重点放在规划、投资方向和人才培训方面，具体生产、经营活动的权力，要放给所属厂、矿。
十二、坚决煞住对企业进行乱摊派的歪风。除了按照规定向国家纳税外，企业在经济上，不对任何部门承担义务。对已经搞的各种收费和乱摊派的费用，省计经委、审计和财税部门要联合进行一次清理，凡属各部门自行规定的，一律暂停执行；需继续收取的，要经省政府统一审批。要
严肃财经纪律，任何单位和个人，不得以任何借口，任何形式，向企业伸手要钱、要物、要人。违反者视同违纪处理。
省政府各部门和各城市，今后都要把工作重点放在为企业协调、服务方面；同时，也要对企业的经营活动，切实进行检查、监督，保证企业正当利益和国家财产不受侵犯。各有关部门要依照本规定制定出具体的实施办法。




1985年3月23日