节约集约用地的若干法律问题探析

洪碧华


[摘要]随着工业化、城镇化快速发展，人地矛盾尖锐。“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是四大基本国策之一。坚守18亿亩耕地的底线，是具有法律效力的约束性指标。2008年6月25日全国第18个“土地日”的宣传主题是：坚守耕地红线，节约集约用地，构建保障和促进科学发展的新机制。为此，本文阐述节约集约用地的概念、原则、意义，并探析其具体对策。
[关键词]土地法；保护耕地；节约集约用地；对策
邓小平同志早在1980年就讲过，“农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地”。胡锦涛总书记在人口环境资源座谈会上指出：国土资源工作要按照节约型社会的要求，全面落实土地管理的各项措施，节约和集约用地；切实保护耕地特别是基本农田。温家宝总理在今年两会作《政府工作报告》中强调，要搞好宏观调控，严把土地闸门，保持经济平稳较快发展………要加强土地、矿产资源的保护和节约集约利用；温总理在《全国城镇存量建设用地专项调查情况报告》上批示：盘活存量建设用地，推进集约和节约用地，是严格土地管理的重要环节。
我国人多地少，耕地资源稀缺。近年来，建设用地矛盾突出；房价上涨，引发群众抢建房子。乱占滥用耕地现象十分严重，珍惜土地、节约集约用地的意识相当薄弱，“十五”期间，全国人口每年递增1000多万，耕地每年递减1848万亩。针对资源消耗高、浪费大等问题，2007年年7月，国务院发出了《关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》；2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确规定节约集约用地的具体措施。
一、节约集约用地的含义及意义
节约集约用地,是为了制止浪费和粗放用地。节约用地：即各项建设都要尽量节省土地，千方百计地不占或少占耕地；集约用地：即每宗建设用地必须提高投入产出的强度和土地利用的集约化程度；目的是通过整合置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。
节约集约用地，意义重大。一是按照中央要求严格土地管理的重要举措。坚持以人为本，首先要确保13亿人口的吃饭问题；二是缓解土地供需矛盾的需要。工业化、城镇化发展需要占用大量土地，而从粮食安全、社会稳定大局出发，不允许过多占用耕地；我国土地利用率较低，截至2004年底，全国城镇范围内的存量土地有395.61万亩，其中闲置地、空闲地和批而未供土地超过一半。三是调整经济结构、转变经济增长方式的需要。我们要建设资源节约型、环境友好型社会，就必须坚持“节约优先、合理利用、循环利用”的方针，通过法律、经济等手段，形成政府推动、市场驱动、公众参与的国土资源节约机制。坚决制止粗放供地，做到低能耗、高产出。
二、节约集约用土的指导思想和基本原则
(一)坚持落实科学发展观，促进经济社会可持续发展
土地管理的任务是要提高经济社会可持续发展的资源保障能力。严格土地管理，决不是单纯地管住卡死建设用地，限制和阻碍经济加快发展，恰恰相反，要在资源约束条件下，通过节约集约用地，找到支持经济社会又好又快发展的根本出路。
（二）坚持“节流”与“开源”并举，把节约集约放在首位
将“节流”与“开源”协调统一起来，全面落实“严控增量、盘活存量、管住总量、集约高效”的要求。一手抓“节流”，节约用地、盘活存量，凡能不用地的就不用，能少用地的就不多用地，能用劣地的就不用好地，节约每一寸土地尤其是耕地；一手抓“开源”，多渠道多途径千方百计地拓展耕地和建设用地的来源。无论是对存量用地，还是新增建设用地，都要节约和集约使用。
（三）坚持宏观调控与市场配置相结合
一方面，建设用地的供应要充分发挥规划计划的作用，加强和改善宏观调控，合理调整用地结构、布局和规模，要严格控制基本农田的占用。另一方面，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，建立能反映资源稀缺程度的价格机制。这是促进土地节约集约利用的根本途径。
（四）坚持严格管理与健全激励机制相结合
首先，要从严从紧管理土地，依法依规用地，遏止乱占滥用土地。其次，要采取各种措施积极引导和鼓励。通过完善相关经济政策，调整土地收益分配关系和严格收益管理，探索激励节约集约用地的利益机制。
（五）坚持因地制宜、改革创新
各地情况不同，不能靠单种模式，要结合实际，在摸清土地存量的基础上，适应本地特点，创新思路，探索节约集约用地的具体办法。尊重群众的首创精神，推广先进经验，并及时总结上升为规范性文件。
三、节约集约用地的对策思考
（一）强化规划宏观调控，优化土地利用布局和结构
1、控制建设用地规模和土地供应总量。科学编制土地利用总体规划，确定合理的城镇用地规模，增强公共设施的共享程度。相关的行业规划的编制和实施，必须与土地利用总体规划相衔接。要严格控制工业用地，禁止“以租代征”；加强村镇规划，按照有利生产、方便生活的原则，逐步调整乡村结构，优化布局。
2、优化土地利用结构和布局
合理控制城镇基础设施、社会各项事业建设和行政办公用地规模，严格控制大型商业设施和高档商品房用地。适度提高各类建筑密度和容积率，推广节能省地建筑技术，大力开发利用城市地下空间。要打破行政区域界限，改变分散布局工业区的模式，做到高起点规划、高标准投入、高效益产出。鼓励跨区建设，引导工业项目向工业区集中。实行“谁引进、谁收益”，充分发挥综合运力，促进交通项目的节约集约用地。
3、开展城乡建设用地整理。按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的原则，结合土地利用总体规划修编，统筹安排，合理调整空间布局。摸清家底、挖掘潜力。克服“重平面扩张、轻内部挖潜”现象，鼓励迁村并点的土地整理和旧村改造，大力推广江苏省华西村“多占天，少占地”、“向空中地下要土地”的农田整理成功经验；无锡市蠡湖地区把农民的拆迁安置房建成多层和公寓式农民住宅小区。深圳对2000多个旧村实行改造，向中心村镇集聚，杜绝零星建房，改造后的岗厦村和大冲村变成30多层高楼群，该住宅小区既美观实用，又与自然和谐。增加可利用土地面积，提高土地利用率。
4、鼓励农民进城购房或按规划建高层楼房，节约的宅基地指标可用作小城镇发展的建设用地指标。对于集中建房或进城购房农户的原宅基地复耕或依法转让的，可视为占补平衡。严格控制分散建房，严禁以小城镇建设为名建“路边店”。严格控制建单门独院住宅，提倡建高层住宅楼。
（二）立足内涵挖潜，优先盘活利用存量土地
1、建立土地集约利用评价考核制度。全面掌握城镇和开发区存量土地面积、类型、用途、权属与分布等状况，开展城市及开发区土地集约利用评价，制定盘活存量土地的实施方案和积极稳妥的政策措施，促进存量土地的开发利用。
2、鼓励利用存量土地。凡利用城镇存量土地进行开发建设的，政府可根据本地实际，制订减免城市基础设施建设配套费等鼓励政策。鼓励增资扩建，凡工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率的，不再收取或调整土地有偿使用费。对申请增资扩建的用地单位，要优先使用已有的建设用地，在核定供地面积时，要将已使用土地与新申请的用地数量一并计算。
3、开展城乡建设用地置换。通过“易主”、“易位”，促进零星分散土地的有效盘活利用。经省级政府批准，农民集体建设用地和国有建设用地可以置换；经县级政府批准，农民集体建设用地所有权之间可以置换；农用地、未利用土地不得置换为建设用地。权属有争议、已设定抵押的土地，不得置换。土地置换要取得农村集体经济组织2/3以上成员同意和相关土地权利人的书面认可。并办理土地登记手续，明确产权归属。
（三）推行新型农村宅基地制度，制止乱占滥用土地
1、编制或完善规划。按照统筹安排城乡建设的总体要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理编制村庄规划和乡镇土地利用总体规划，并做好两项规划之间的衔接。未编制村庄规划或者已编制村庄规划但需要修改的，要抓紧组织编制或修改。规划要合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。编制规划时，可以打破村民小组的界限，统一按规划安排住宅建设用地。
2、加强住宅建设用地的规划与计划管理。农民建房涉及农用地转用的，应当上报省级国土资源厅备案；涉及土地利用总体规划调整的，按照省国土资源厅《关于进一步规范土地利用总体规划修改工作的意见》办理，上报规划修改方案需附具村镇建设规划图。
3、简化住宅建设用地审批手续。农村住宅小区建设涉及农用地转用的，按规定由设区市人民政府审批。住宅用地申请应使用由省国土资源厅、省建设厅统一印制的《福建省农村村民住宅用地与建设申请表》。在审批过程中，乡（镇）国土资源与建设部门要做到“三到场”。
4、严格执行住宅建设用地的优惠政策和收费规定。对农村住宅小区建设用地，以及对利用空地、荒杂地和存量土地建设住宅的，应按优惠政策给予鼓励和扶持。对农村住宅小区建设，所在村委会支付农用地转用与土地征收所发生的补偿安置等费用有困难的，可以由所在地市、县国土资源管理部门从土地收购储备专项资金中予以垫付，待向建房户办理供地手续时按照每户应分摊的金额收回所垫付的资金。
5、强化执法监察。城管行政执法局对未批先建、少批多占、边批边建的违法用地行为，坚决依法查处和拆除。对未批先建的，要发现一座拆除一座，通过严格执法整肃农村用地秩序；实行“一户一宅”制度，防止以分户名义的“一户多宅”；严格执行国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，依法严肃追究违反者的法律责任。
6、盘活农村存量建设用地。根据城镇化建设目标，按照集约用地的原则，制定旧村庄改造和零散住宅整理归并的总体方案，并按计划、分年度组织实施；要实行“建新退旧”制度，经批准新建住宅后，建房户必须将原旧宅基地退出，逐步消灭散、乱、差的“空心村”。积极探索旧村改造、零散住宅整理归并的途径和方式，总结、推广成功经验。
7、加快信息化建设步伐。适应“高效、便民、公正”的要求，加大信息化建设的资金投入，配置电脑和打印机、测量仪等现代办公设备，不断提高管理效率和服务水平。充分利用现代信息技术手段，适时录入相关资料数据，设立政府网站，逐步实现网上政务公开、信息交流。
（四）严格土地使用标准，促进各项建设节约集约用地
1、严格执行国家产业政策。各地不得批准新建禁止类项目，要从严控制区域内限制类项目的数量、布局和用地规模，严格限制占用农用地。停止高档别墅类房地产、高尔夫球场、花园式工厂、宽马路和大广场等用地的审批。防止开发商圈地炒地。
2、强化建设项目用地管理。坚持“以项目定用地、以投资额定用地量”的方针；编制项目建议书、可行性研究报告时，应增加土地节约集约利用的内容。凡设计用地超出规定用地指标的，要进行论证，说明理由；没有相应用地指标的项目用地，可比照现有标准和设计规范确定用地规模，并作出详细说明。要加强分期实施的大型工业项目预留规划用地的管理，对规划预留用地，必须根据实际到资情况和生产建设进度，分期分批确定供地数量。申请增资扩建的，要优先使用已有的建设用地，在核定供地面积时，要将已使用土地与新申请的用地数量一并计算。完善建设用地定额指标管理制度。全面修订完善工程项目建设用地定额指标。尽快将教育文化、体育、医疗卫生等公益性和公共设施用地纳入定额指标，适时调整工业类项目用地的控制指标。各行业主管部门或行业协会要依据土地使用标准，修改完善各类建设项目设计规范。
3、提高工业项目用地的投入产出率和集约利用水平。实行单位面积土地最低投资限额，工业项目单位面积土地的投资额不得低于规定的最低限额。鼓励企业投资建设多层标准厂房，严格限制单层建筑物。如福州市金山桔园洲创造的“飞地工业”模式，工厂上山，“向空中要土地”，提高土地容积率。以合同形式明确集约用地各项权利义务及违约责任。上一年度供地率达不到70%的，不能申请办理新报批手续。土地利用集约度不高、未达标的，不得扩大现有建设用地规模。
（五）推进土地市场化配置，建立节约集约用地的内在机制
1、扩大国有土地有偿使用范围。高速公路、民用机场、发电厂、煤炭设施、石油天然气设施等用地，及《划拨用地目录》以外的用地，必须以有偿方式供地。
2、推行工业用地和经营性用地（商业、旅游、娱乐等）的“招、拍、挂”制度。土地供应计划公布后，同一宗工用地有两个以上企业申请使用的，都必须以“招、拍、挂”方式供应，完善出让程序，规范出让行为，强化出让监督。协议出让土地必须严格执行规定的程序以及政府的限价标准。
3、建立健全土地储备制度，增强政府宏观调控能力。合理确定土地储备规模，优先储备存量土地，依法对土地权利人给予合理补偿。政府供应土地的前期开发，要引入市场机制，招标出让。加强储备资金的管理，要从土地有偿使用收入中安排一定比例的资金用于储备土地。土地储备机构可以储备土地作为抵押，申请贷款。
教育部


教育部关于在大中小学全面开展廉洁教育的意见
教思政〔2007〕4号

各省、自治区、直辖市教育厅（教委），新疆生产建设兵团教育局，部属各高等学校：
　　为进一步贯彻中共中央《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》精神，落实面向全党全社会开展反腐倡廉教育的要求，切实履行《联合国反腐败公约》规定的义务，全面提高青少年学生的思想道德素质，在部分省市大中小学开展廉洁教育试点工作取得初步成效的基础上，从2007年起，在全国大中小学全面开展廉洁教育。为确保此项工作的顺利实施，现提出如下意见。
　　一、在大中小学全面开展廉洁教育的总体要求
　　1．建立健全惩治和预防腐败体系是党中央在总结历史经验、科学判断形势基础上对反腐倡廉工作作出的重大战略决策。大中小学是培养人才、传承文明、建设先进文化的重要基地，担负着培养社会主义合格建设者和可靠接班人的重任。在大中小学全面开展廉洁教育，是面向全社会开展反腐倡廉教育的重要组成部分，是加强青少年思想道德教育的必然要求。各级教育行政部门和学校要站在确保中国特色社会主义事业代代相传、长治久安的战略高度，以对党的事业高度负责和对青少年学生健康成长高度负责的态度，充分认识在大中小学全面开展廉洁教育的重要性和必要性，认真做好这项工作。
　　2．在大中小学全面开展廉洁教育，要坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，切实贯彻《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》精神，以社会主义核心价值体系为根本，以社会主义荣辱观为主线，遵循学校教育教学规律和青少年学生成长成才规律，突出重点，整体推进，把廉洁教育作为实施素质教育的重要内容，促进青少年学生健康成长，努力培养中国特色社会主义事业合格建设者和可靠接班人。
　　3．在大中小学全面开展廉洁教育的基本原则是：（1）坚持与青少年思想道德建设相结合。（2）坚持与和谐校园建设相结合。（3）坚持与师德建设相结合。（4）坚持与大中小学生的受教育程度和认知能力相结合。做到大中小学廉洁教育区分层次、整体衔接，注重实效，防止形式主义，增强教育的针对性和吸引力。
　　4．小学阶段廉洁教育的目标和主要内容是：开展纪律教育和做人做事基本道理、文明行为习惯养成教育，通过开展介绍名人名言和英雄人物事迹活动，安排学生学习历史上有关清正廉洁故事、老一辈革命家的高风亮节和先进人物的典型事迹等活泼多样的方式，引导小学生逐步认识自我、认识社会，不断规范自身的行为习惯，为形成良好的品德奠定基础。
　　5．中学阶段廉洁教育的目标和主要内容是：开展中华民族优良传统和中国革命传统教育，开展法制教育、社会公德教育和基本道德规范教育。初中阶段主要引导学生了解我国基本的廉政法律法规，结合一些正面的典型进行讨论，理解个人成长应具备的基本素质，理解个人与他人、个人与集体、个人与社会的关系，引领学生感悟人生意义，提高道德素质。高中阶段主要引导学生学习我国廉政条规和相关法律法规基本要点，结合正反两方面的典型进行讨论，引导学生树立公民道德和法律意识、诚信意识，培养高尚的道德情操；中等职业学校还要加强以诚信、敬业为重点的职业道德教育。
　　6．大学阶段廉洁教育的目标和主要内容是：以社会主义核心价值体系为引领和主导，加强法制和诚信教育，加强社会公德、职业道德和家庭美德教育，组织学习党和国家关于党风廉政建设和反腐败方面的方针政策、法律法规等，引导大学生树立报效祖国、服务人民的信念，不断提高大学生的道德自律意识，增强拒腐防变的良好心理品质，逐步形成廉洁自律、爱岗敬业的职业观念。
　　二、在大中小学全面开展廉洁教育的方法和途径
　　7．科学把握各教育阶段开展廉洁教育的方法。要结合青少年学生的身心特点、思想实际和认知规律，采用不同的教育方法，使廉洁教育贴近实际、贴近生活、贴近学生。对小学生和初中学生，要多采用形象直观的方法和生动有趣的活动形式，让学生在体验、感悟中得到启迪，逐步形成正确的认识。对高中学生和大学生，要以理性思考和辨析为主，通过说理、讨论等形式，使他们对廉洁的认知从感性认识提高到理性层面。要安排一定课时，开展廉洁专题教育，并组织开展以廉洁教育为主要内容的综合实践活动，通过内容丰富、形式新颖和吸引力强的实践活动，给广大青少年学生以潜移默化的影响。要大力弘扬淡泊名利、廉洁奉公、学为人师、行为世范的优秀教师典型和艰苦朴素、勤奋学习、自强不息、报效祖国的优秀学生典型，通过身边人、身边事教育师生。
　　8．发挥课堂教学在廉洁教育中的重要作用。把廉洁教育与学科建设、素质教育紧密结合起来，正确处理廉洁教育与其他学科教学的关系，深入挖掘并整合现有学科的廉洁教育资源。把廉洁教育与课堂教学紧密结合起来，使学生在学习知识、增强能力和提高认识的过程中受到廉洁教育，加强思想道德修养。
　　9．把学生课外活动作为廉洁教育的重要载体。紧密结合一些各具特色的传统学生课外活动项目，如中小学生的团日、队日和夏令营、冬令营活动，大学生党日和暑期文化科技卫生“三下乡”社会实践等，开展廉洁教育活动。
　　10．努力形成学校教育、家庭教育、社会教育在廉洁教育中的整体合力。发挥学校在廉洁教育中的主阵地作用，切实加强学校教育、家庭教育、社会教育的相互衔接，构建学校、家庭、社会紧密配合的廉洁教育网络。
　　三、加强领导，完善机制，把大中小学廉洁教育落到实处
　　11．大力加强师德建设，充分发挥教师在开展廉洁教育中的引导和示范作用。把廉洁教育贯穿师德建设的各个环节，着力提高教师的思想政治素质、职业道德水平和廉洁自律意识。开展表彰和树立优秀教师先进典型等宣传教育活动，弘扬正气，引导广大教师用崇高的学识魅力和人格魅力，以“为人师表、言传身教、率先垂范”的实际行动，影响和教育学生。
　　12．加强制度建设，规范学校管理，营造开展廉洁教育的环境。加强学校领导班子思想政治建设和党风廉政建设，使学校党政领导干部坚定理想信念，树立廉洁自律风范，着力构建思想道德和党纪法规防线。坚持科学管理，民主管理，依法管理，不断深化体制改革和制度创新，完善校内管理制度。
　　13．加强校园文化建设，营造开展廉洁教育的良好氛围。要加强文化活动阵地建设，高度重视学生社区、学生公寓、网络阵地等在开展廉洁教育中的重要作用。注意挖掘校内资源，营造校园廉洁氛围，发挥身边廉洁典型的作用。要加强宣传舆论阵地建设，充分利用校园宣传橱窗、校内广播电视、黑板报、校报（刊）等载体，大力宣传廉洁教育有关知识。充分发挥互联网的积极作用，建设开通廉洁教育专题网页或网站，组织开展形式多样的网上廉洁教育活动。精心设计和组织开展主题班（队）会、典型事迹报告会、学生论坛、案例辨析等主题教育活动，寓廉洁教育于文化活动之中。
　　14．建立健全在大中小学全面开展廉洁教育的领导体制和工作机制。各地教育行政部门要主动加强与当地广电部门、新闻出版部门、共青团和妇联等相关工作部门的联系与沟通，高度重视在大中小学全面开展廉洁教育工作。要建立健全党委统一领导，党政齐抓共管，教务部门与学生工作部门、纪检监察部门及其他相关工作部门各负其责、广大干部师生共同参与的工作机制。
　　15．为大中小学全面开展廉洁教育提供保障。加大督查力度，促使大中小学将廉洁教育的各项任务落到实处，加强培训和指导，在教师培训工作中有针对性地增加廉洁教育内容。建立健全工作研究机制，帮助基层解决在工作中遇到的困难和问题，全面提高工作水平，不断推进廉洁教育深入开展。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○七年三月二十七日