宁夏回族自治区人大常委会


宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会公告

第八十一号


《宁夏回族自治区物业管理条例》已由宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2010年12月3日通过，现予公布，自2011年2月1日起施行。



宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会

二〇一〇年十二月三日


宁夏回族自治区物业管理条例

（2010年12月3日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）


第一章 总 则


第一条 为了规范物业管理活动，维护业主及物业管理各方的合法权益，改善居民生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于自治区行政区域内物业服务及其监督管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者负责物业监督管理工作的部门（以下统称房地产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

环保、价格、规划、公安、民政等有关行政主管部门，依据各自职责做好物业管理区域内的相关监督管理工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府在房地产行政主管部门的指导下，具体负责组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷，协调物业管理工作。



第二章 前期物业管理

第四条 建设单位在销售房屋前，应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域。住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

第五条 对物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，建设单位应当严格按照国家和自治区有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

第六条 建设单位应当为新建住宅物业配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积在五万平方米以内的，按不低于建筑总面积的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米；

（二）建筑面积超过五万平方米的，除按照五万平方米的千分之四配置外，超过部分按不低于千分之二的标准配置；

（三）位于地面以上一至二层，具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能，可直接投入使用。

物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得转让、抵押或者改变其用途。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置、配置等规划设计指标进行审查。房地产行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，签定前期物业服务合同，进行前期物业管理。前期物业服务期限一般不超过两年。

建设单位承担前期物业服务责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

建设单位销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

第八条 建设单位可以邀请前期物业服务企业对共用配套设施建设、设备运行管理等事项，提出与物业管理相关的建议。

建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第九条 办理前期物业承接验收手续，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的复印件、附图；

（三）竣工验收报告以及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料（包括出厂合格证明），安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

建设单位应当在《住宅使用说明书》中明确物业公摊面积和共有部分的范围，并应当写入《房屋买卖合同》。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止或者解除前期物业服务合同时，将物业服务用房以及上述资料移交业主委员会。



第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十条 房屋的所有权人为业主。

业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。

第十一条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理，监督物业服务企业履行物业服务合同。

第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第十三条 未设立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府协助业主决定有关事项。

第十四条 物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起六十日内，推举业主代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组主要由业主代表组成，也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡（镇）人民政府的代表各一人参加。

筹备组成员名单确定后，应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第十五条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。

第十六条 业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）选聘、解聘物业服务企业;

（五）筹集和使用物业专项维修资金；

（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起二十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府备案：

（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县（市、区）房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会应当根据业主大会的授权，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决议、决定；

（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）组织、监督专项维修资金的筹集和使用；

（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会成员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。

业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担，具体办法和标准由业主大会决定。

业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。

第十九条 有下列情形之一的，业主委员会成员资格终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不履行业主义务的；

（三）不再具备业主身份的；

（四）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（五）被依法追究刑事责任的；

（六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（七）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会；拒不移交的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令移交。

过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当及时协助全体业主重新选举。

第二十条 主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申请成立一个业主大会。

不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主自行管理，或者经过半数业主同意，委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。



第四章 物业服务

第二十一条 业主委员会根据业主大会的决定，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

物业服务合同应当包括下列事项:

（一）物业管理区域范围以及基本情况;

（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

（四）公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护；

（五）车辆的停放管理；

（六）物业服务质量标准;

（七）物业服务费用收取标准和方式;

（八）物业档案资料的保管；

（九）物业服务合同期限;

（十）双方的权利义务;

（十一）违约责任；

（十二）物业服务合同终止、解除条件；

（十三）其他事项。

正式签订合同前，业主委员会应当将拟签定的物业服务合同文本在物业管理区域内公示，公开征求业主的意见，并提交业主大会通过。公开征求意见的期限不得少于七日。

物业服务合同签订后，物业服务企业应当将签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，或者以电子邮件等形式告知业主，业主有权进行查询。

物业服务合同示范文本由自治区住房和城乡建设行政主管部门制订。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十三条 物业服务合同期限届满前九十日内，业主委员会应当召集业主大会会议，决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当重新选聘物业服务企业，于合同期限届满前九十日内告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当于合同期限届满前九十日内告知业主。

提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府。

第二十四条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当按照有关规定和合同约定向业主委员会移交下列材料和财物：

（一）本条例第九条规定的材料；

（二）物业服务期间形成的有关物业以及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料以及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

（四）清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

物业服务合同终止前，或者物业服务企业未依照合同履行告知义务、未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第二十五条 物业服务企业可以将清洁卫生、园林绿化、秩序维护等专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，过半数业主可以决定将专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十六条 物业服务企业应当按照国家和自治区有关物业服务规范和标准，以及物业服务合同中约定的服务标准提供服务。

第二十七条 物业服务费用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。

实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的，物业服务企业应当及时答复。

第二十八条 旧住宅区、分散小区的业主将物业服务承包给物业服务企业的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当协助承包合同的签订并监督履行。

旧住宅区、分散小区物业服务事项、服务标准、服务费用等，根据物业的具体情况，由过半数主业或者业主代表、承包人和街道办事处、乡（镇）人民政府共同商定。

第二十九条 物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件采取应急措施，及时报告有关行政管理部门和相关单位，并协助做好救助工作。



第五章 物业的使用与维护

第三十条 物业管理区域内，禁止下列行为：

（一）违法修建建筑物、构筑物，或者违规在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构和房屋外观；

（三）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

（四）损坏或者擅自占用、移动、改装共用设施设备；

（五）擅自改变房屋设计用途，影响相邻关系人的生活；

（六）存放、铺设超负荷物品；

（七）发出超过规定标准的噪音；

（八）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（九）擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（十）随意倾倒或者丢弃垃圾、杂物；

（十一）损毁树木、园林；

（十二）违规饲养动物影响他人正常生活；

（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款行为之一的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后，应当依法处理。

第三十一条 物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并及时向社会公开。

物业服务企业违反有关规定和物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业履行物业服务合同约定义务的，业主应当按时交纳物业服务费用，不得以放弃共用权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第三十二条 业主应当按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金，用于建筑物保修期满后住宅和物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

专项维修资金应当统一归集管理、使用，专户储存，每年公布一次收交、使用、节余情况，并接受业主的查询和审计、财政、房地产行政主管部门的监督管理，不得挪作他用。

第三十三条 专项维修资金属于业主所有。有下列情形之一的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）更换电梯或者电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）对消防设施设备维修、更新、改造的。

业主转让物业时，应当将物业分户帐中结余的专项维修资金与物业同时过户。

第三十四条 利用业主共有部分进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。共有部分产生的收益应当公开，并纳入专项维修资金专户或者由业主大会决定其用途。

第三十五条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物以及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助、配合。

在物业保修期内，业主专有部分或者共有部分存在质量问题的，建设单位应当及时进行维修或者更换。房地产行政主管部门应当监督物业保修活动。

第三十六条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；

（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

因物业服务企业的过错，造成共有部分未到维修、更新年限需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第三十七条 共有部分维修、养护、更新、改造时，相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合。

因维修、更新、改造造成业主专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等责任。

第三十八条 住宅装饰装修工程开工前，业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当对住宅装饰装修活动进行巡查、监督。

第三十九条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的停车需要。在满足业主、物业使用人的需要后，可以将物业管理区域内的车库、车位出租给物业管理区域业主以外的单位和个人，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划利用停放车辆的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。

停放车辆的，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆正常通行。

第四十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向物业管理区域内的最终用户收取费用，并依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十一条 业主空置物业的，应当告知物业企业，并采取措施防止漏水、漏气等事故的发生；影响其他业主正常生活，造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

物业空置期间，不免除业主部分共有部分和全体共有部分的维修、更新、改造费用。空置期间，物业服务费用的缴纳数额由业主委员会与物业服务企业商定。



第六章 管理措施

第四十二条 自治区住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业服务标准和规范，并定期向社会公布。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，督促物业服务企业定期公示物业服务项目收支情况等，建立物业管理投诉受理制度，定期对其服务质量进行考核。

市容、公安、环保、卫生等行政管理部门应当加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理。

第四十三条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门负责召集，街道办事处、乡（镇）人民政府，居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加，共同协调解决物业管理与服务过程中发生重大矛盾纠纷和其他物业管理事项。

第四十四条 县级以上人民政府应当加强物业服务监督管理，建立重大物业纠纷处理应急机制，及时协调解决群体性或者重大物业管理纠纷。

发生群体性或者重大物业管理纠纷时，房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行教育疏导，及时妥善处理，并向县级以上人民政府报告，不得推诿、敷衍、拖延。

第四十五条 发生物业服务争议的，应当协商解决，也可以向人民调解组织申请调解。

人民调解组织应当按照有关规定，及时受理、调解物业服务争议，并督促当事人履行调解协议。

第四十六条 县级以上人民政府应当加强对旧住宅区、分散小区内的道路、照明、绿地以及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑以及设施设备建设改造，并将其纳入城乡建设规划。

第四十七条 房地产行政主管部门应当采取各种形式，开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训，引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务。

街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会，应当将物业管理法律、法规、规章以及相关政策宣传，作为社区建设工作的重要内容。

第四十八条 价格行政主管部门应当加强对物业服务企业收费项目、标准执行情况的监督，定期发布物业服务成本信息，及时查处违反规定收取物业费的行为，并适时调整物业收费标准。



第七章 法律责任

第四十九条 违反本条例规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。

第五十条 违反本条例规定，建设单位或者前期物业服务企业不履行交接义务或者不移交有关资料和财物的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下罚款。

第五十一条 违反本条例规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十二条 违反本条例规定，物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理委托给他人的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，处以委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。

第五十三条 违反本条例规定，物业服务企业擅自停止物业服务或者擅自改变物业服务用房用途的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十四条 违反本条例规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任：

（一）拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款；

（二）损坏、擅自占用物业管理区域内道路、场地或者其他共用设施设备的，个人处以一千元以上一万元以下罚款；单位处以五万元以上二十万元以下罚款；

（三）擅自利用业主共有部分进行经营活动的，处以一千元以上一万元以下罚款。

第五十五条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第五十六条 房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府及其工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。



第八章 附　则

第五十七条 本条例中，下列专业用语的含义是：

（一）共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等；

（二）共用设施设备，包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等；

（三）共有部分，包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场（车库）、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房等。

第五十八条 本条例自2011年2月1日起施行。1998年8月12日宁夏回族自治区人民政府发布的《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》同时废止。


关于劳动教养人员权利救济机制的思考

江苏省句东劳教所 李 颖

随着我国劳动教养工作科学化、人性化管理研究与实践的不断深入，劳教人员的权利保障得到了切实的提高。但时代的发展，迫切要求建立一种机制，来进一步保障劳教人员的权利，以符合劳教工作法治化发展的趋势，顺应依法治国的时代潮流。本文拟对劳教人员权利救济机制问题作一初步探讨。
一、劳教工作面临的尴尬与建立劳教人员救济机制的必要性
我国的劳动教养工作经历了历史风雨的洗礼，又在不断摸索中得到成熟、得到发展。但自20世纪50年代，第一届全国人大常委会第78次会议批准交由国务院公布的《国务院关于劳动教养问题的决定》，标志着我国劳动教养制度正式确立以来，经过几十年的实践，在劳动教养发挥着重要作用的同时，其弊端也逐步显现了出来。
首先，从劳动教养的性质上讲，虽然将之定性为一种行政处罚措施的呼声越来越高， 1991年11月国务院新闻办公室发表的《中国人权状况》白皮书也明确指出，“劳动教养不是刑事处罚，而是行政处罚”，但我国现行法律中并没有这样的表述，如《行政处罚法》规定的处罚方式中就没有劳动教养。劳动教养在法律上的地位尚不明朗。
其次，劳教工作缺少法律（劳动教养法律）依据。劳动教养的标准没有统一规定，缺乏统一性，使得在劳教执法中的诸多问题暴露了出来。这主要有：
1、执行对象上没有明确的范围。劳动教养的对象由最初的4种扩展到目前的几乎无所不包，其中卖淫、吸毒、邪教等类型的劳教人员都是过去所没有的。
2、执行标准也没有得到统一规定。不仅全国不统一，而且一个省之内也不统一。出现了“当收不到人时就会降低标准，当人满为患时就抬高标准”等诸多问题。带有极大的随意性，大大削弱了劳动教养制度应有的严肃性与规范性。这种随意性导致的后果将是对公民合法权益的侵犯。
3、在执行期限上，与一些刑罚措施相比显得过于严厉。尽管二者有着本质的区别，但在限制剥夺人身自由上却是相近的。例如，有的人被判缓刑，他们不需在监狱服刑，而被劳动教养的人，却要被限制人身自由（虽然劳动教养是强制性行政措施）。再如拘役刑，其刑期一般为一个月以上，六个月以下，数罪并罚不超过一年，而劳动教养的期限至少是一年，最长可达四年。这是显失公平的。
另外，由于在劳动教养的审批、决定等环节程序上缺少相应规范并缺乏有力的监督与制约，公安机关将一些在侦查期间不能证实其犯罪事实，又不能排除其犯罪嫌疑的犯罪嫌疑人，在法定期限届满后，不能严格依照刑事诉讼法规定的疑罪从无原则解除对嫌疑人人身自由的限制，而往往以劳动教养作为手段对其进行控制，以为进一步侦查争取时间。笔者认为，这么做是不可取的。即使一些嫌疑人日后果真被证实犯罪，也不能因此而排除对公安机关采取该执法措施的程序合法性、合理性的质疑。劳动教养是对当事人违反行政法律但又不构成犯罪的行为给予的行政制裁，而不是任何司法机关为揭露证实犯罪对当事人给予刑事制裁的“中间环节”或“过渡措施”。二者有着本质区别。我国的刑事诉讼法本着对公民权利的充分保护，对司法机关的办案程序、办案时限都作了严格规定，旨在防止司法机关、司法人员在办案过程中因违反法律规定而对公民的合法权益造成侵害。
综上所述，由于劳动教养立法滞后，劳动教养的性质、地位、审批决定程序、执行对象、执行标准等诸多问题，在法律上都没有得到进一步的明确，劳教人员的合法权益在一些地方得不到保障，甚至遭受打骂体罚的现象时有发生。这也给少数西方国家以所谓“人权问题”对我国进行政治攻击提供了“口实”。为切实保障劳教人员的合法权益，就必须建立起一套能够从根本上保障劳教人员合法权益的机制。而这一机制的建立，不但在消除滥施行政权，克服随意践踏劳教人员正当权利方面，而且对有力回击少数西方国家的“人权”攻击，维护我国国际形象必将发挥重要作用。
二、救济机制的基本内容
根据机制建立的宗旨，确定这种机制的基本内容包括：法律救济机制、监督保障机制、奖惩机制和救济效度的测评机制等四个方面。
1、法律救济机制
目前，劳动教养法典尚未出台，现行的劳教工作落到了无法可依的尴尬局面。因此，当务之急是制定出详尽完备的相关法律，从根本上解决劳教工作无法可依等基础性问题。目前，劳动教养工作的依据是1982年1月国务院转发公安部的《劳动教养试行办法》等行政法规或部委规章性质的规范性文件。《国务院关于劳动教养问题的决定》、《国务院关于劳动教养的补充规定》等文件即使可归为法律类（经全国人大常委会批准），也仅仅是对劳动教养工作宏观性、原则性的规定，缺乏可操作性。而我国的《行政处罚法》第九条：“限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定。”但事实上，《行政处罚法》并没有明确劳动教养的性质和地位。从这个角度出发去考察劳动教养，其合法性就会受到质疑——实际执法没有法律依据或依据不足。比如，各省的基层劳教所因为没有统一的执行标准和规定，在对延长劳教期限的条件、范围、幅度的掌握上都有着很大的差异。诸如此类的行政行为，其实质都是行政侵权行为。因此，只有出台劳动教养法律，劳教执法中的行政侵权才会失去其存在的基础，劳教人员的合法权益才会从根本上得到保障。
当加快劳教立法步伐成为共识后，怎么立法、如何立法就成了一个极为重要的问题。国家迟迟未出台这方面的法律，即是因为对劳动教养的性质或者说归属的界定等一些基本问题还存争议。笔者认为，可起草《违法行为矫治法》，作为《行政处罚法》的特别法，将劳动教养明确为一种行政处罚，而且是一项不同于一般行政处罚的处罚措施。这也是目前占主流的且符合法理的认识。将劳动教养归为刑罚体系，无论从刑法典的修订，刑种刑期的调整，还是从社会治安综合治理的角度看，都缺乏可行性。比如，现行刑法典已经形成了较为科学、完整的刑罚体系，若再将劳动教养作为刑罚的方式加以规定，无疑增加了解决诸如协调短期刑期限与劳教期限之间矛盾等问题的难度，也扩大了刑事法律的打击面，进而造成社会治安综合治理的失衡。对于该部法律——《违法行为矫治法》的制定，我们可以先从劳动教养的审批、决定与执行的机关、权限、程序、责任等基本方面进行建构。须认识到审批、决定与执行是劳动教养执法工作的一个完整流程，而不能只注重执行，忽视审批与决定，重内容、轻程序，后者显然是与法治目标南辕北辙的。可能有人会说，劳动教养法律还应包括劳教人员解教后的安置帮教等问题的规定。笔者以为，劳教人员解教后的安置帮教问题属于社会治安综合治理的范畴，不应纳入该部法律的体系中。当然，对此类问题作些指导性、原则性的建议或规范则不无妥当。劳动教养立法，包括劳动教养法律（劳动教养法典）的制定与配套法规、配套措施的订立。
2、监督保障机制
只有在劳教工作有法可依的情况下，才能从真正意义上谈劳教工作的发展。但是，仅有一部完整的法律还不行，离开了监督，所谓的权益保障就会软弱无力。而有了监督，这只是完成了第一步，还要考虑不能被忽视的多元化监督主体等方面的问题，因为这是强化监督力量的重要措施。监督主体方面：
（1）权力机关的监督。由各劳动教养管理所所在的县一级以及县级以上人大行使权力机关的监督权，并且这一监督权的行使将具体落实到人大代表的手中，由他们对在劳教工作中出现的问题提出质询、批评和建议。但是，现行权力机关对监所工作并没有形成有效的监督机制，所谓的监督还只流于形式。因此，必须建立健全权力机关对监所工作的监督机制，强化权力机关的监督。
（2）法律监督机关的监督。我国的检察机关是法定的法律监督机关。监所监督是检察职能的一个重要方面。检察机关依法对监所工作独立行使监督权，其他任何机关和个人都无权干涉。对劳教机关、劳教工作民警的违法违纪情况进行调查，提出检察意见或依法提起公诉，追究相关人员的法律责任。检察机关的监所监督是主要并且重要的监督形式，有必要进一步加以完善。
（3）行政监督。我国监察机关依法对行政机关及行政人员（公务员）的行政行为实行监督。由于监察机关对所在机关民警的执法情况比较熟悉，这是优势，但同时，如若掌握不好，监督就会流于形式，甚至成为违法违纪的保护伞。因此应强化行政监察的监督职能，增强权力行使的独立性，使这种内部监督不会因领导人的改变而改变，从而失去它原有的面目，成为“遮家丑”的工具。
（4）社会监督。社会监督包括很多方面，这里着重强调新闻舆论监督和劳教人员家属监督。具有独特监督力度和监督效果的新闻媒体在社会生活中所起的作用越来越引起了人们的关注，将新闻舆论监督介入到劳教工作中来，主动地“揭家丑”，对规范民警执法行为和提高执法水平，促进劳教工作现代化、科学化发展不失为一明智之举。
虽然劳教人员家属的监督也可归为舆论监督的范畴，但作为劳教人员的亲人，他们对劳教工作有着自己的理解，从而会自觉地、本能地对劳教工作进行着评价，这种评价实际上就是监督。同时，其积极作用还体现在另一重要方面，即能通过亲情感化对劳教人员加以疏导和教育，这种亲情感化的特殊教育功能在教改工作中是不可或缺、不可替代也是最为有效的。所以，应当重视起这方面的监督力量。
3、奖惩机制
将奖惩机制纳入权利救济体系，而且是其体系内容的重要方面，是因为它能直接作用于教育改造的对象——劳教人员本身，这里侧重强调对劳教人员的奖励。从心理学角度考虑，一个人如果经常受到外界积极的评价，那么这种评价就会始终激励着这个人，其效果在其受挫时体现得尤为明显。我们应遵从这方面的科学规律，进一步完善奖惩机制特别是奖励机制，将奖惩进行标准量化，积极探索建立能准确反映劳教人员行为特点、行为表现的科学指标，并建立相应的指标体系，设定恰当的指标权数。将劳教人员的改造表现通过指标参数进行等级划分，与分级处遇化管理相结合，共同作用于劳教人员，形成良性刺激循环，从而增强劳教人员的改造自信与改造动力，提高改造质量与改造效益。
4、救济效度的测评机制
这里讲的测评机制特指对劳教人员在劳动教养期间受到救济的程度进行反映的指标体系，或权利救济机制发挥效益的指标体系。建立这种指标的目的就是将劳教人员受到法律保护的情况进行量化反映，或者对劳教人员的法定权利被侵犯的情况进行量化评估，从而为劳教人员提供及时的权利救济，为追究违法人员的责任提供科学依据。建立这种测评机制的难点在于如何设立上述指标并进行量化。同样，我们也可以尝试从两方面进行建构考虑，即上述的法律救济机制与监督保障机制，以这两方面的内容作为参照基础，再去探求相应的科学指标并组建指标体系，合理分配指标参数比例，从而能将此参数作为评价以上两种机制运作优劣的科学数据表达，同时也可为进一步完善机制内容、规范机制运作提供科学参考。
三、救济机制运作中的理念（意识）问题
如何顺利推行救济机制，首要问题取决于执法者科学的执法（工作）理念（意识）。现就机制运作中的理念（意识）问题作一简要阐述。
1、按照法制化的要求，增强民警科学、公正、文明执法意识
要想对劳教人员的权利进行有效的保障，除对劳教人员进行必要的法律援助外，还必须使每位民警牢固树立法制意识，增强法制观念，才能为劳教人员的法制意识、法制观念的提高与增强打下坚实的基础。
从司法部到基层劳教所，都对民警的执法执纪严格要求，成效也积极显著。但是，我们不能因为一时的稳定，而忽视甚至轻视小至劳教人员的奖惩、调换工种、节假日休息，大到劳教人员延期、减期等所政管理中的细节问题和与劳教人员合法权益密切相关的法律问题。增强劳教人员维权意识要重视，但民警法制意识的增强同样不能被忽视。要明确该问题的核心与关键，即这项工作是围绕保障劳教人员的合法权益而进行的，这是核心，关键是增强民警的法制意识。
2、按照科学化的要求，进行文化援助
对劳教人员的教育、感化、挽救过程，也就是对劳教人员的再社会化过程。入所前，他们的文化程度一般较低，其中不少恶习较深，针对特殊的教育对象，需要有特殊的教育内容、教育方式，特殊的教育管理模式以及一些特殊的教育措施。在现有的政治、文化、职业技术教育以外进行一定层次的文化援助，不但在转化劳教人员的思想、矫正恶习，提高他们整体素质方面起着重要作用，而且对于充分展现民警的人格魅力，增强民警在劳教人员中的信任度与教育权威都是有着积极意义的。文化援助，不是对劳教人员采取传统的文化教育，而且强制成年人接受义务教育是不符合教育学原理的。这里的援助是指，在优秀文化氛围的熏陶下，在进行文化意识、文化观念培养的基础上，积极倡导、鼓励劳教人员自觉主动地学习，以自觉自愿为原则，补充和强化其人文内涵，通过经济、行政乃至法律的手段对学有成效者、积极主动者给予奖励。文化援助，在各项援助措施中，更能体现出劳教管理的人文化发展趋向，这是执法文明、执法科学化的重要标志。
3、按照人性化的要求，进行生活援助
“人性化”从字面上看，就是指人的本性，字典上解释为“在一定的社会制度和一定的历史条件下形成的人的本性”，即正常的感情和理性。在日常工作中，大力推行“夫妻同居、亲情电话、亲情共餐”等形式多样的管理，满足他们的合理需求，对所有的劳教人员一视同仁，只要能够最大限度地调动他们改造的积极性，只要符合条件，就要允许他们享受这样的待遇和条件。同时，积极指导他们解决解教后的就业、生活问题，会同地方有关部门建立社会救济网络，出台一系列规章制度，逐步将该项工作纳入规范化轨道，确保劳教人员解教后的最低生活保障。意即，生活援助是一个保障体系，劳教机关的援助只是其中的组成部分。劳教人员解教后的就业、生活问题，虽然不属于劳教机关的权属范围，但应作为社会或政府对其进行生活援助的延续或一部分，目的就在于巩固劳教人员矫治成果、降低违法犯罪率、维护社会秩序的稳定。援助的形式多种多样，如推荐就业，或在一定行业实行保护性就业以及在一定时期内实行最低生活保障等等。