依法更换物业服务公司，维护自身权益
张智育
事由：朋友王先生来咨询，称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题，因此未与之签订新的服务合同，原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱，对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况，小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司？业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？
解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业
王先生所住小区已于2006年成立业主大会，依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。
法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。
需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。
二、更换物业服务企业的条件
更换物业管理企业的条件有：1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。
《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《重庆市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
王先生所住小区，与物业公司的服务合同已经到期，已达到约定解除的条件，可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区，开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算，但考虑到其面积占到小区面积近半，必须对其联合，达成一致。
三、更换物业管理企业所需程序
业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：
（1）业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。
（2）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（3）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（4）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
（5）物业服务价格幅度或水平。
物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
深圳市贸易工业局、深圳市财政局关于印发《深圳市特色工业园区认定管理办法》的通知
广东省深圳市贸易工业局 深圳市财政局
深圳市贸易工业局、深圳市财政局关于印发《深圳市特色工业园区认定管理办法》的通知
深贸工规字〔2008〕42号
各有关单位：
为加快产业集群发展，提高我市土地集约利用效率，促进产业集聚，增强工业综合竞争力，根据国家有关政策法规，结合我市的实际情况，我们制定了《深圳市特色工业园区认定管理办法》，现予印发，请遵照执行。
深圳市贸易工业局 深圳市财政局
二〇〇八四月九日
深圳市特色工业园区认定管理办法
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实《关于建设产业升级示范区加快产业集群发展的意见》（粤经贸技术〔2004〕472号）、《关于印发广东省产业集群升级示范区认定管理暂行办法的通知》（粤经贸创新〔2007〕106号）和《关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号）、《关于印发〈深圳市工业布局研究与规划〉的通知》（深府〔2006〕129号）的有关精神，加快工业区升级改造步伐，提高我市土地集约利用效率，促进产业集聚，增强工业综合竞争力，根据国家有关政策法规，结合我市的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称的“特色工业园区”是以区域特色产业为基础，适应市场竞争、产业升级和城市化进程对产业集聚的要求，以产业链完善配套为目标，以优势骨干企业为主体，适当集中布局建设、合理分工协作的专业化产业园区。
第三条 特色工业园区按建设方式分为新建和利用老工业区改造两种类型。在符合城市发展总体规划和产业布局规划的前提下，政府鼓励利用老工业区改造，通过厂房再造和产业置换，发展特色工业园区。重点支持高新技术产业、先进制造业和传统优势产业等我市重点发展领域的特色工业园区的建设。
第四条 特色工业园区的认定管理工作由市工业主管部门负责。
第二章 认定标准和认定程序
第五条 申报特色工业园区认定，应当具备下列基本条件：
（一）园区产业定位明确，符合我市产业政策和产业布局规划，符合城市发展总体规划。
（二）园区已制定产业规划和功能规划，并经专家论证。
（三）园区占地面积或建筑面积应在10万平方米以上（利用老工业区改造的不低于5万平方米），且作为特色工业园区用途使用期限不少于5年。园区场地属自有物业的，要求产权清晰，在5年内不得变更用途；属租用物业的，要求租用合同期在5年以上，在租用期内不得变更用途。
（四）已建成的工业园区申请认定特色工业园区的，园区所定位的产业集聚度已达到40%以上。
（五）园区设立了具有独立法人资格的开发管理机构，内部管理制度健全，有规范的财务管理制度。
（六）园区应具有较为完善的基础设施，符合消防、环保和安全生产有关要求，有能力为入驻企业提供必要的公共服务。
第六条 特色工业园区的认定采取自愿申报原则。凡符合本办法第五条要求的工业园区，可向市工业主管部门提出认定申请。
第七条 申报单位应如实提供下列材料：
（一）《深圳市认定特色工业园区申报书》。
（二）园区管理服务机构企业营业执照副本或事业单位法人证书（提交复印件，验原件）。
（三）法定代表人证明书。
（四）园区自有物业房地产权证或租赁合同（提交复印件，验原件）。
（五）园区产业规划、功能规划及专家论证意见。
（六）园区已入驻和意向入驻企业经营项目及使用面积的清单。
（七）园区基础设施和公共服务设施建设规划及投资概算说明。
（八）市工业主管部门要求的其他资料。
第八条 特色工业园区的认定程序：
（一）各申报单位将上述材料报送市工业主管部门。
（二）市工业主管部门按照本办法第五条对申报材料进行审核，对材料符合要求的，组织专家组进行现场考察及评审。
（三）对通过专家评审的工业园区，经市工业主管部门核准并公示后颁发《深圳市特色工业园区证书》及牌匾。特色工业园区凭加盖市工业主管部门印鉴的证书享受有关优惠扶持政策。
第九条 特色工业园区实行动态管理，由市工业主管部门依据本办法第十条考核标准进行年度考核。凡认定后满一年的特色工业园区均应参加年度考核，考核结果由市工业主管部门公布。考核不合格的特色工业园区，责令整改，连续两年考核不合格的，取消特色工业园区资格，收回《深圳市特色工业园区证书》和认定时所颁发的牌匾。
第三章 考核办法
第十条 特色工业园区的考核标准：
（一）产业聚集程度。园区内企业从事同一产业及与之关联的配套产业比例新建的特色工业园第一次考核应达到60%以上，利用老工业区改造建设的特色工业园区第一次考核应达到50%以上，以后每年提高10个百分点。
（二）产业配套能力。特色工业园区应在三年内初步形成相对完整的产业链，具备较强的产业配套能力。
（三）公共服务平台。特色工业园区应在授牌后一年内按照园区入驻企业实际需要提出公共服务平台的建设方案，并经专家论证，三年内基本完成公共服务平台建设。
（四）园区管理制度。园区开发管理机构制定了健全的园区管理制度。园区的消防、环保、安全生产符合有关规定，未发生消防、环保和安全生产事故。
（五）区域品牌建设。特色工业园区应制定区域品牌建设计划，整合资源，积极开展区域品牌的策划、宣传、推广和保护工作。
第十一条 已获认定的特色工业园区，应在每年1月15日前向市工业主管部门报送《深圳市特色工业园区年度考核表》、经注册会计事务所审计的园区开发管理机构上年度财务审计报告、入驻企业清单、特色工业园区发展情况总结。
第十二条 已获认定的特色工业园区开发管理机构企事业性质、产权、园区范围若发生变更，应及时将变更情况上报市工业主管部门备案。
第四章 优惠扶持政策
第十三条 经认定的特色工业园区按园区占地面积由市产业技术进步资金给予规划费用补贴，补贴标准为2元/平方米，每个园区获得规划补贴的金额最高不超过30万元人民币。
第十四条 经认定的特色工业园区可获得公共服务平台和园区信息化建设经费资助，每个园区获得资助金额最高不超过300万元人民币。
第十五条 经认定并连续三年考核合格的特色工业园区可获得产业升级示范园区的资格。取得产业升级示范园区资格的特色工业园，其园内公共技术平台和信息化平台升级项目可参照产业技术进步资金对公共技术平台的资助条件与标准申报提升资助。产业升级示范区的评定数量控制在特色工业园区认定数量的20%-30%左右，评定标准和办法另行制订。
第十六条 通过认定的特色工业园区，园区内企业技术改造项目优先享受产业技术进步资金的贴息支持和企业信息化建设的专项资助。
第十七条 政府有关部门应当大力支持特色工业园区招商引资工作，广泛宣传，积极引导市内外行业龙头企业及配套企业进入特色工业园区。
第十八条 通过认定的特色工业园区，工业主管部门优先推荐列入市、区老工业区改造计划，并按规定享受鼓励老工业区改造的相关政策。
第五章 附 则
第十九条 本办法由市工业主管部门会同市财政主管部门进行解释。
第二十条 本办法自发布之日起实施，有效期5年。