江苏省人大常委会


江苏省法律援助条例（修订）


第一章总则

第一条　为了保障经济困难的公民平等地获得法律服务和法律保护，促进和规范法律援助活动，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条　本条例所称法律援助，是指经济困难的公民和特殊案件的当事人依照法律、行政法规和本条例获得的咨询、代理、刑事辩护等无偿法律服务。
本条例所称法律援助人员，是指受法律援助机构指派或者安排承办法律援助事项的律师等法律服务从业人员以及法律援助志愿者。
第三条　法律援助是政府的责任。县级以上地方人民政府应当采取积极措施推动法律援助工作，保障法律援助事业与经济、社会协调发展。
第四条　县级以上地方人民政府司法行政部门监督管理本行政区域内的法律援助工作。
第五条　省、设区的市、县（市、区）人民政府应当确定法律援助机构。
法律援助机构负责受理、审查法律援助申请，指派或者安排法律援助人员办理法律援助事项，负责法律援助资金的使用和管理。
第六条　支持和鼓励工会、共青团、妇联、残联、
高等院校参与法律援助活动，利用自身资源设立法律援助的组织，为经济困难的公民提供法律援助。
支持和鼓励其他社会组织参与法律援助活动。
支持和鼓励律师及其他法律专业人员自愿为经济困难的公民提供免费的法律服务。
第七条　律师事务所等法律服务执业机构及其法律服务从业人员应当依照法律、法规的规定履行法律援助义务。
具有法律业务知识和专业特长的人员可以注册为法律援助志愿者参加法律援助活动。
第八条　国家机关、企业事业单位、社会团体、其他组织和个人应当支持、配合法律援助机构和法律援助人员开展法律援助工作。
第九条　对开展法律援助工作成绩突出的组织和个人，由县级以上地方人民政府或者司法行政部门给予表彰和奖励。
第二章法律援助的范围

第十条　公民对于下列需要代理的事项，因经济困难没有委托代理人的，可以向法律援助机构申请法律援助：
（一）请求国家赔偿的；
（二）请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的；
（三）请求发给抚恤金、救济金的；
（四）请求给付赡养费、抚养费、扶养费的；
（五）请求支付劳动报酬或者因劳动关系请求经济补偿、赔偿的；
（六）因身体遭受严重损害请求赔偿的；
（七）因遭受家庭暴力、虐待或者遗弃要求变更或者解除收养、监护关系的；
（八）因遭受家庭暴力、虐待、遗弃、对方重婚或者有配偶者与他人同居的受害方要求离婚的；
（九）国家和省规定的其他事项。
第十一条　刑事诉讼中有下列情形之一的，公民可以向法律援助机构申请法律援助：
（一）犯罪嫌疑人在被侦查机关第一次讯问后或者采取强制措施之日起因经济困难没有聘请律师的；
（二）公诉案件中的被害人及其法定代理人或者近亲属，自案件移送审查起诉之日起，因经济困难没有委托诉讼代理人的；
（三）自诉案件的自诉人和被告人及其法定代理人，因经济困难没有委托诉讼代理人的。
第十二条　有下列情形之一的，法律援助机构应当为其提供法律援助，并无需进行经济状况审查：
（一）被告人是盲、聋、哑或者未成年人，没有委托辩护人，人民法院为其指定辩护的；
（二）被告人可能被判处死刑，没有委托辩护人，人民法院为其指定辩护的；
（三）主张因见义勇为或者保护社会公共利益的行为而产生的民事权益的。
公诉人出庭公诉的案件，被告人因经济困难或者其他原因没有委托辩护人的，人民法院为被告人指定辩护时，法律援助机构应当提供法律援助。
第十三条　本条例所称公民经济困难的标准，按照当地人民政府规定的最低生活保障标准执行。
设区的市人民政府为扩大受援人范围，可以根据本地区的实际情况调整公民获得法律援助的经济困难标准。
申请人住所地与受理申请的法律援助机构所在地的经济困难标准不一致的，按照受理申请的法律援助机构所在地的经济困难标准执行。
申请人因遭遇突发性事件造成经济困难的，由法律援助机构根据申请人家庭经济状况审查认定。
第十四条　申请人有下列情形之一的，法律援助机构应当认定其经济困难无能力承担法律服务费用：
（一）农村“五保”对象；
（二）社会福利机构中由政府供养的人员；
（三）无固定生活来源的重度残疾人；
（四）正在享受最低生活保障待遇的人员；
（五）领取设区的市、县（市）总工会发放的特困证的职工；
（六）依靠抚恤金生活的人员；
（七）法律、法规规定的其他人员。
第三章法律援助的申请和审查

第十五条　法律援助申请人为诉讼案件和其他法律事项中的当事人。
申请人被限制人身自由的，申请人的近亲属可以代为申请。
申请人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定代理人代为申请。
无民事行为能力人和限制民事行为能力人与其法定代理人之间发生诉讼或者存在其他利益冲突时需要法律援助的，由与该争议事项无利害关系的其他法定代理人代为申请。
第十六条　非指定的刑事辩护法律援助和诉讼代理的法律援助，由申请人向有管辖权的人民法院的同级司法行政部门主管的法律援助机构提出申请。
非诉讼事务的法律援助，除国家另有规定外，由申请人向其住所地、事由发生地或者争议处理机关所在地的法律援助机构提出申请。
第十七条　对于法律援助申请，两个以上法律援助机构都有权受理的，申请人可以向其中一个法律援助机构申请。申请人向两个以上法律援助机构提出法律援助申请的，由最初收到申请的法律援助机构受理。
法律援助机构之间就受理申请发生争议时，由共同的上一级司法行政部门决定。
第十八条　公民获得法律援助，应当具备以下条件：
（一）有合理的请求及事实依据；
（二）请求事项属于法律援助范围；
（三）因经济困难无能力承担法律服务费用，或者符合本条例第十二条　第一款规定
的情形。
第十九条　公民申请代理、刑事辩护的法律援助，应当向法律援助机构提交下列材料：
（一）居民身份证、户籍证明或者其他有效身份证明；
（二）与所申请法律援助事项有关的材料；
（三）经济状况证明或者属于本条例第十四条　规定人员的证明。
第二十条　经济状况证明由申请人住所地或者经常居住地街道办事处、乡（镇）人民政府出具。
街道办事处、乡（镇）人民政府收到公民请求出具经济状况证明的申请后，对符合条件的，应当在三个工作日内出具证明；不出具证明的，应当书面告知申请人，并说明理由。
经济状况证明应当如实载明申请人家庭人口、劳动能力、就业状况、家庭财产、家庭月（年）人均可支配收入和来源、生活变故等详细情况。
第二十一条　法律援助机构对申请人提出的法律援助申请，应当根据下列情况分别作出处理：
（一）申请人按照第十九条　的规定提交申请材料，并且请求事项属于法律援助范围的，法律援助机构应当接受申请材料，并向申请人出具接收清单。
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当一次告知申请人需要补正的全部内容，或者要求申请人作出必要的说明；申请人未按照法律援助机构的要求补正或者说明的，视为撤回申请。
（三）申请人的请求不属于本法律援助机构受理的，应当告知申请人向有关法律援助机构申请。
（四）认为申请人提交的证件、证明材料需要查证的，由法律援助机构向有关机关、单位查证。
第二十二条　法律援助机构受理申请后，应当按照法律援助的条件进行审查，并在七个工作日内作出是否给予法律援助的书面决定。法律援助机构作出不予提供法律援助的书面决定的，应当说明理由。
第二十三条　法律服务执业机构在执业过程中遇有经济困难的当事人需要法律服务，并符合下列情形之一的，可以先行提供法律服务，并在三个工作日内报请法律援助机构审查：
（一）诉讼时效即将届满的；
（二）需要立即采取保全措施的；
（三）不及时提供法律援助会造成不良社会影响的；
（四）有其他紧急或者特殊情形的。
第二十四条　申请人对法律援助机构不予援助的决定有异议的，可在接到通知之日起三十日内向主管该法律援助机构的司法行政部门提出。司法行政部门应当自收到异议之日起五个工作日内进行审查，作出书面审查意见。
申请人对司法行政部门作出的书面审查意见不服的，可以在收到司法行政部门书面审查意见之日起六十日内向本级人民政府或者上一级司法行政部门申请行政复议。
第二十五条　法律援助机构应当将法律援助的事项范围、条件、程序、期限以及申请材料目录和申请示范文本等在办公场所公示。
第二十六条　法律援助机构负责审查法律援助申请的工作人员中有下列情形之一的，应当回避：
（一）是申请事项的当事人或者当事人的近亲属；
（二）与申请事项有利害关系或者其他关系，可能影响公正办理援助事务的。
第四章法律援助的实施

第二十七条　受援人在法律援助过程中享有以下权利：
（一）了解为其提供法律援助活动的进展情况；
（二）有事实证明法律援助人员不依法履行职责的，可以要求法律援助机构更换法律援助人员。
受援人在法律援助过程中应当承担以下义务：
（一）如实陈述案件事实与相关情况，提供有关证明和证据材料，配合法律援助人员开展法律援助；
（二）经济状况和案件情况发生变化的，应当及时告知法律援助机构。
第二十八条　人民法院指定辩护的刑事案件的法律援助，由该人民法院所在地的法律援助机构统一受理。
人民法院应当在开庭十个工作日前，将指定辩护通知书和起诉书副本或者一审判决书副本送交法律援助机构，法律援助机构应当在开庭前三个工作日内将确定的承办人员名单回复人民法院。
第二十九条　法律援助机构应当自决定给予法律援助之日起三个工作日内指派律师事务所等法律服务执业机构或者安排本机构律师、法律援助志愿者承办法律援助事务。
律师事务所等法律服务执业机构应当自接受指派之日起七个工作日内与受援人或者其法定代理人签订法律服务协议，并送法律援助机构备案。
第三十条　法律援助人员开展法律援助活动，应当以事实为根据，以法律为准绳，恪守职业道德和执业纪律，依法完成援助事项，维护受援人利益。
法律援助人员在法律援助活动中不得有下列行为
（一）无正当理由拒绝、拖延或者中止办理法律援助事项；
（二）向受援人收取财物或者牟取其它不正当利益；
（三）不及时向受援人通报法律援助事项的进展情况；
（四）泄露当事人的隐私；
（五）发现受援人不符合法律援助条件时，不报请法律援助机构批准终止法律援助。
第三十一条　法律援助
机构可以应法律援助人员的请求委托异地法律援助机构办理调查取证、文书送达、申请执行等法律事务，被委托的法律援助机构应当协助。
第三十二条　法律援助机构应当向受指派办理法律援助事项的人员支付办案补贴。
补贴标准由省级司法行政部门会同财政部门制定，设区的市可以根据本地实际情况提高法律援助人员的办案补贴标准。
第三十三条　法律援助机构在提供法律援助过程中发现受援人有下列情形之一的，应当撤销法律援助：
（一）受援人提供的经济状况等证明材料虚假或者伪造的；
（二）受援人提供的证据材料虚假或者伪造的；
（三）受援人利用法律服务人员提供的法律服务从事违法活动的。
法律援助机构应当自撤销法律援助之日起三个工作日内告知人民法院和接受指派的律师事务所等法律服务执业机构。
第五章法律援助的保障

第三十四条　县级以上地方人民政府应当将法律援助经费列入同级财政预算，逐步增加财政投入。法律援助经费应当专款专用，接受财政、审计部门的监督。
第三十五条　省依法设立法律援助基金会，为法律援助提供物质支持。
设区的市可以根据本地实际需要依法设立法律援助基金会。
鼓励社会组织及个人向法律援助事业捐赠财产。捐赠财产按照国家有关规定享受税收优惠。第三十六条　受援人向人民法院起诉的，人民法院立案时应当缓收诉讼费用。案件审结时，对方当事人胜诉的，人民法院应当视受援人的经济状况决定减收、免收诉讼费用。未减收的诉讼费用可以在法律文书送达后缴纳。
仲裁机构、公证机构、鉴定机构对法律援助案件受援人申请仲裁、公证、鉴定的，应当减收、免收或者缓收仲裁、公证、鉴定费。
第三十七条　法律援助人员凭法律援助机构的证明，利用档案资料，除涉及国家机密等依法不得公开的资料外，国家机关和相关组织应当配合，并免收下列费用：
（一）档案资料查询费；
（二）咨询服务费；
（三）调阅档案（资料）保护费；
（四）证明费（学历、工龄证明、机构设置证明、房产地产证明、财产证明等）。
对相关材料复制费，应当给予减、免，减收的标准按复制档案资料所需的原材料成本费计算。
第六章法律责任

第三十八条　法律援助机构及其工作人员违反本条例的规定，有下列情形之一的，由其所在的司法行政部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）对符合国家和本条例规定条件的法律援助申请不予受理的；
（二）申请人提交的申请材料不齐全、不符合法定形式时，不一次告知申请人必须补正的全部内容的；
（三）决定不提供法律援助而未依法说明理由的。
第三十九条　法律援助机构及其工作人员、律师事务所及其律师办理法律援助案件收取财物的，由司法行政部门依据国务院制定的《法律援助条例》予以处罚。
前款规定以外的组织、人员以法律援助的名义从事有偿法律服务的，由司法行政部门责令改正；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。
第四十条　受援人以欺骗方式获得法律援助的，司法行政部门应当责令其支付已实施法律援助过程中的全部费用，并可以给予警告。
第四十一条　公民申请办理经济状况证明，街道办事处、乡（镇）人民政府在法定期限内既不出具经济状况证明，又不书面告知当事人理由的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
有关机关、单位无正当理由拒绝法律援助机构就经济状况证明进行查证的，对直接负责的主管人员依法给予行政处分。
为法律援助申请人出具虚假证明的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第四十二条　司法行政部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则

第四十三条　本条例自２００５年１２月１日起施行。
论房地产楼花按揭

王璐


内容提要：90年代初以来，我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法，在房屋分期付款买卖中采用按揭担保，也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今，以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径，这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物，可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权，可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破，各国立法普遍承认“不动产抵押，可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定，相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象，对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究，并在此基础上，借鉴发达国家和地区的先进经验，结合中国的具体实践，对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词：担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港，70年代被大力推行，现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初，楼花按揭传入我国，最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入，此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看，楼花按揭是一种新型房屋买卖方式；而从金融业的角度看，楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上，楼花按揭也是一种房地产担保措施，但较其他房地产抵押方式更具灵活性，因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时，由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险，作为一种资金融通方式，更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
（一）楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有，而是传自香港，乃港人所创，是香港人对预售商品房的称呼，它是指区别于现房，正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房，包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭，在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保，在当代，按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中，楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时，楼宇买卖人（购房人）以所购楼宇物业作为担保物，向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
（二）楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件，例如抵押人必须具有国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件，例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
（三）楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益（即楼花业权）转让给银行而设定的一种担保，担保银行债权，即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现，也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
（四）楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式，解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式，也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式，为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
（一）楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看，它在担保体系上的归属如何呢？我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为，如同普通房地产抵押，楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为，购房人与银行签订楼花按揭合同时，由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋，并没有现实存在，因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性，那么，楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢？从楼花按揭的法律特点看，其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保，是指债务人或第三人为担保债务履行的目的，将担保标的物的权利（通常是所有权）预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物返还与债务人或第三人；于债务不履行时，债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由：1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言，它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且，实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看，它与让与担保并无区别，故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前，按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债，并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束，从而确保银行债权的实现。
（二）楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性，因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定，而是通过两种方式的结合体现并规定下来：一种是法律中的规定，另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港，在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款，较好地保护了当事人的利益，促进了房地产交易的稳定性。
（1）按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意，不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更，若擅自采取，该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且，当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时，为确保自己的利益，按揭贷款人有权代借款人履行，而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此，在楼花按揭中，担保债权的范围不仅包括原债权（银行所贷款）、利息、迟延利息，还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担，由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用，包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益，包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
（2）对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前，担保标的物实际上体现在有关权属证书（如预售买卖合同）上。此时，这些权属证书一般交由贷款银行保管，贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有关权属证书仍然留置在贷款银行受理，此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位，只要借款人如期履行，其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的，因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于，只花少量的钱即可获取房产居住或使用，解决其对房产的需求，而同时，银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权，而在于通过资金流通获取贷款利差。因此，虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此，楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上，双方均有一定的约束。就按揭人而言，未经银行同意，不得擅自变更回或解除楼宇预售合同，不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产，虽然他有占有的权利，但同时他也负有保管义务。因为，按揭人的利益。所以，按揭期间，按揭人不得对楼宇施加侵害，不得实施会使担保物价值减少的行为，而且，要保管好担保物，使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为，必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言，在对内关系上，按揭期间，他仅具有担保权人的资格，必须在担保目的范围内行使其权利，在债务未届清偿期时，不得以转让第三人等手段处分楼宇，也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
（3）按揭人对标的物的赎回请求权（还赎权）。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后，向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权，按揭权人应该将设定按揭时，转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后，按揭解除，双方的权利义务归于消灭。作为权利，在按揭过程中，只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任，他就将享有法定的还赎权，但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约，这时他仍然享有还赎权，但不是法定的还赎权，而是蘅平法上的还赎权，之所以设定蘅平法，是因为蘅平法认识到，转移物业的目的在于担保债的偿还，债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得，而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款，因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充，那么，他就得到了他有权得到的一切。”此时，按揭人如果还清到期欠款继续履约，还可以获得法定还赎权；如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清，就可以立即进行还赎，成为物业的真正所有权人。
（4）按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间（包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间）楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
（1）按揭人依约履行还款责任的按揭期间，标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分，即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利（如质权、抵押权等）、将物抛弃、出租等的处分。
（2）按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且，由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人，除非按揭人满足担保标的所担保的债权，否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言，其担保权与留置权、质权等担保物权一样，同属排除强制执行的权利之列。
（3）按揭人破产时，按揭权人的权利。我认为，按揭人仅是法律形式上的所有人，无权直接收取按揭房产。
（4）开发商破产时，按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时，购房人无法主张所有权保护，但因为对在建房设定了按揭，此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点：A、从性质上看，国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看，我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方，按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看，按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看，按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素：A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有：按揭年限短，月供款项负担重；手续繁杂，金融市场运作不正规；老习惯、旧观念的影响；消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来，银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”，属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验，存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内，实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且，银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人，保证在购房人不还款时，开发商先替其付清，以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险，在借款人违约时其只要去催开发商就行，不必向每个小业主追债。这些问题的存在，使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态，不仅损害了消费者和银行的合法利益，也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验，完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作：
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质，制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容：按揭房产的业权应该归按揭银行；明确规定按揭双方的权利义务；明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续，更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护，还使政府的税收有了保障。